マイホームを建てるために土地を探していると
備考欄などに
「建築条件あり」
と記載のある土地を見たことがあると思います。
せっかく良い土地を見つけても「条件あり」などの言葉があると、
不安になってしまうと思います。
そこで、このページでは、
・建築条件付き建物とは一体何なのか？
・どういう条件が付くのか？
・どんなメリット・デメリットがあるのか？
についてご説明します。
Contents
建築条件付き土地とは
建築条件付き土地とは、その名のとおり、
その土地に建てる建物に条件がある土地のことです。
まず第一に用途が制限されます。
通常、土地を購入したら買主が家を建てたり、田んぼにしたりと
用途を自由に決めることができます。
しかし、建築条件付き土地の場合は、
用途が家を建てることに制限されています。
この点については、元々マイホームを建てる予定であれば、
問題ないと思います。
問題は、用途制限に加えて
建てる家についても条件が付けられている点です。
法的な条件ではない
建築に関する条件と言うと
・容積率は○％
・建ぺい率は○％
・高さは○メートルまで
など、建築基準法などで定められている
法的な条件をイメージすると思います。
しかし、建築条件付き土地に設定されている条件とは、
法的な条件ではありません。
もちろん法的な条件は、全ての土地に存在するので、
法的な条件がないわけではありません。
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法的な条件に加えて建築条件付き土地には、
売主が別途条件を設定しています。
一体どんな建築条件があるのか
では、具体的にどういう条件が設定されているのか？
条件は売主が自由に設定するもののため、
土地によって条件は異なります。
しかし、建築条件付き土地の売主のほとんどが
ハウスメーカーです。
これでピーン！と来る方が多いと思います。
そうです。
建築条件付き建物の多くは、
・ハウスメーカーが決まっている
・家を建てるまでの期限が決まっている
土地のことを言います。
例えば売主が積水ハウスの建築条件付き土地の場合、
住友林業や大和ハウスの家を建てたいと思っても
積水ハウスの家しか建てることができません。
また、土地を購入したら決められた期間までに
家を建設しなければいけません。
5年も10年も待ってくれるわけではありません。
土地は大きく分けて
の2種類に分かれますが、
分譲地のほとんどは、この建築条件付き土地です。
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相場より安く土地が手に入る
土地に条件を付けると、その分、用途に制限が掛かるため、
売主にとって不利になります（売りにくくなる）。
そこで、条件を付けても購入してもらえるように
代わりに土地の価格を安くします。
また、土地だけを売る場合は、土地だけで利益を
出そうとするため価格が高くなります。
しかし、土地条件付き土地の多くは土地だけで利益を出そうと考えていません。
その後に建てる住宅の利益も見込んで土地を売るため、
土地を高い金額で売る必要がありません。
結果、相場よりも安い価格で土地を購入することができます。
仲介手数料が0円になる可能性がある
不動産会社を仲介に入れると、
仲介手数料が発生します。
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しかし、建築条件付き土地の場合、
売主がハウスメーカーなので、
仲介を入れずに直接取り引きすることも可能です。
ちなみに仲介手数料の金額は、いくらかかるのか？
気になると思います。
仲介手数料の金額は、
宅地建物取引業法第46条で定められています。
売買価格によって、計算式が変わりますが、
土地の売買価格は大抵400万円超えなので、
下記の計算式で算出することができます。
仲介手数料＝（売買価格×3％＋6万円）＋消費税
36万円×1.08％＝388,800円となり、売買価格が1,000万円の場合、
売買価格とは別に仲介手数料として388,800円も
支払わなければいけません。
上記例のように土地売買価格が上がるにつれて、
仲介手数料も比例して上がるため、都心部などで
マイホームを検討している場合は特に、仲介手数料0円は、
魅力的です。
ただし、建築条件付き土地であっても不動産仲介業者を
利用した場合は仲介手数料は発生するので、気をつけましょう。
掘り出し物の土地が見つかる可能性がある
仲介手数料は買主だけでなく、売主も支払わなければいけません。
また、直接交渉すると買主に対して
「仲介手数料分」
とアピールすることもできます。
そのため、買ってもらえる可能性が高い良い条件の物件ほど、
わざわざ不動産業者を仲介に入れたりせず、直接買主に
紹介します。
「このハウスメーカーで建てたい！」
と希望があるのであれば、ハウスメーカーに直接交渉することで、
掘り出し物の土地が見つかるかもしれません。
まとめ
通常、「条件あり」と記載があると、
ネガティブな印象を持つと思います。
しかし、上記のようにハウスメーカーが決まっているだけで、
仲介手数料分がお得になったり、掘り出し物の物件が見つかる
可能性もあるので、そこまで悪いものではありません。
ただし、条件は売主によって異なります。
上記にような条件の他にも付け加えられている可能性もあるため、
どういう条件があるのかを必ず確認をしましょう。