住居に関する豆知識

造作買取請求権とは?金額は?請求先は?

不動産の賃貸借契約が終了したときは、原則として、
原状回復義務があります。

しかし、不動産の賃貸借契約中に客観的に見て、
建物の価値が上がるような造作を賃借人(入居者)が
設置していた場合は、原状回復せず、その造作を
買い取るように賃貸人(大家)に対して請求することができます。

これを造作買取請求権(借地借家法第33条)と言います。

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有益費償還請求権とは?金額は?請求先は?

 

不動産の賃貸借契約が終了したときは、原則として、
原状回復義務があります。

しかし、不動産の賃貸借契約中に賃借人(入居者)が有益費を
支出していた場合、その賃貸人(大家)に対しては、原状回復せず
有益費を請求することができます。

これを有益費償還請求権(民法第608条第2項)と言います。

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共用部分とは

マンションやアパート等の集合住宅では、個人で使用するスペースと
共同で使用するスペースがあります。

この個人で使用するスペースのことを専有部分(専有面積)と言い、
共同で使用するスペースのことを共用部分(共用面積)と言います。

専有部分の代表例は実際に購入・賃貸した部屋全体を指します。
共用部分の代表例はエントランスや共有廊下など、部屋(専有部分)に
入るまでに通る場所等を指します。

ちなみにトイレ・風呂は、各部屋についている場合は専有部分になりますが、
共用トイレ・風呂の場合は共用部分となります。

専用部分は共用部分

ベランダやバルコニーや庭付きの部屋の場合、この部分も専有部分と
思われるかもしれませんが、ここは残念ながら「専有部分」ではありません。

実はベランダやバルコニーや庭は「共用部分」なんです!!

しかし、ベランダやバルコニーや庭は他の人が入ることもありません。
また、買主・借主が自由に使える部分でもあります。
それに部屋探しをしている時に見せてもらえる部屋の間取りの中にも
ベランダやバルコニーが含まれていたのに
なぜ共有部分?と疑問に思う方もいるのではないでしょうか。

そうです。
ベランダやバルコニーや庭は共用部分ですが、専用に使う権利が
認められている少し特殊なスペースです。

ベランダやバルコニーや庭のように共用部分にも関わらず専用に使う権利が
認められるスペースのことを一般的に「専用部分」と呼びます。

専用に使う権利があるのであれば、専有部分で良いのでは?
なぜ専用部分なんて紛らわしい名称で呼ぶんだ?と思うかもしれません。
その理由はベランダやバルコニーや庭は非常時の避難通路としての役割も担っているからです。

火災等の非常時に避難通路に物が置いてあって逃げられない
なんてことになると大変ですよね。

共用部分であれば、物が置いてある場合、管理規約違反として
物をどけるように注意することができます。

そのため、ベランダやバルコニーや庭は専有部分ではなく、
専用部分(共用部分)としての取扱いになるわけです。

専有部分とは

マンションやアパート等の集合住宅では、個人で使用するスペースと
共同で使用するスペースがあります。

この個人で使用するスペースのことを専有部分(専有面積)と言い、
共同で使用するスペースのことを共用部分(共用面積)と言います。

専有部分の代表例は実際に購入・賃貸した部屋全体を指します。
共用部分の代表例はエントランスや共有廊下など、部屋(専有部分)に
入るまでに通る場所等を指します。

ちなみにトイレ・風呂は、各部屋についている場合は専有部分になりますが、
共用トイレ・風呂の場合は共用部分となります。

専有部分は広告よりも実際は狭い

建物床面積の計算方法には、内法面積(うちのりめんせき)と
壁芯面積(へきしんめんせき)の2種類があります。

内法面積とは壁の内側部分の面積です。
壁芯面積とは壁や柱の厚みの中心線から内側部分の面積です。

壁や柱の厚みの半分も含まれるため、同じ部屋でも、壁芯面積の方が広くなります。
実際に使える部屋の面積は内法面積ですが、分譲マンションの広告は、
一般的に壁芯面積が記載されているため、広告よりも狭くなります。

そのため、広告を見て部屋探しをする時は、その面積は内法面積なのか、壁芯面積なのか
確認しましょう。

そして、壁芯面積だった場合は、きちんと内法面積確認しましょう。

実際に使える部屋の面積を知りたいのだから、広告も最初から内法面積を
採用してくれると助かるんですけどね。汗

ちなみに登記簿謄本の面積は内法面積を採用しています。

専有部分と専用部分の違い

ベランダやバルコニーや庭付きの部屋の場合、この部分も専有部分と
思われるかもしれませんが、ここは「専有部分」ではありません。

ベランダやバルコニーや庭は「専用部分」と呼ばれます。

専用部分は共用部分ですが、専用に使う権利が認められているスペースを指します。
そのため、ある程度自由に使えますが、物を置いたり、勝手に改築等をすると
管理規約違反になる可能性もあるため、気をつけましょう。

お茶汲みの人は、実は宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)

エイブル等の不動産仲介業者の事務所に訪れたときに、
お茶汲みをしてくれていた人が部屋が決まり、いざ契約!!となった段階で、
突然サッ!!と現れ、今まで一緒に部屋探しをしてくれた営業さん
そっちのけで契約内容等についてスラスラと話をされて「え?なんで??」
と思ったことはありませんか?

その理由は、お茶汲みをしていた人は、実は
宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)だったからなんです!!

宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)とは

宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)とは
宅地建物取引業法に基づき定められている国家資格者のことを
言います。

この宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)には
専権業務(その資格を持っていないとできない業務)が3つあります。

それは
1.重要事項の説明(35条書面の説明)
2.重要事項説明書への記名・押印
3.契約内容記載書面(37条書面)への記名・押印
です。

上記のように言われると難しいですが、要するに契約に関する説明は
宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)にしか出来ないと
言うことです。

つまり、契約するには宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)が
いないとできないと言うことになります。

宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)がお茶汲みを?

なぜ契約に必要な資格を持っている人が
お茶汲みなんてしているんだろう?
と疑問に思われたかもしれません。

その理由は宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)は
事務所を離れられないからです。

もしも宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)が営業で外回りを
していると、別の営業の人が契約するお客さんを連れてきても
契約ができず、宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)が
帰ってくるまで、お客さんを待たせてしまうことになります。

それはお客さんに対して大変失礼なことですし、待っている間に
心変わりされても困ります。

そのため、お茶汲みを初めとした事務所内の全ての雑用等は
宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)が
受け持っていることが多いんです。

ただし、これは小規模な事務所の場合に限られます。

宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)は業務に従事する者
5人につき1名以上を設置しなければならないと法律で定められています。

例えば6人業務に従事する者がいれば、最低2人は
宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)を設置しなれければ
いけません。

業務に従事する者が増えれば増えるほど、
宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)も
増えるため、大きな事務所の場合は
お茶汲みの人=宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者)
ではありません。

関東から関西、関西から関東に引っ越すと家電が使えない?

「関東から関西、関西から関東に引っ越すと家電が使えない!」
聞いたことはないでしょうか?

そんな噂を耳にすると、
関東から関西へ
関西から関東へ
引っ越しをする予定の人は不安になると思います。

このページでは
関東から関西、関西から関東に引っ越すと家電が使えないと言う
ウワサは、本当かご説明します。

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更新料

継続して同じ物件を借りていると毎月の家賃とは別に
年に1回又は2年に1回、更新料が請求されます。

このページでは更新料について説明します。

更新料の金額

更新期間と更新料については地域や物件によって様々です。
地域によっては更新料が0円のところもあります。

ちなみに私が現在住んでいるアパートは更新期間が2年で更新料は
家賃の0.3ヶ月分を支払っています。

平成23年7月15日の最高裁判例によると更新期間1年で家賃2ヶ月分相当の
更新料は有効とされているので、高いところだと、それくらいの金額を
請求されます。

あくまで最高裁判所の判例で認められた更新期間と金額のため、場所によっては
さらに更新期間が短い、もしくは高い金額を請求される場合もあります。

更新料の性質

元々は関東地方や京都周辺だけの地域の慣習だったようですが、最近では
様々な地域で更新料がとられるようになりました。

更新料は払わないといけないのか?と言うことで、裁判で争われたこともあります。
高等裁判所の判例では有効・無効両方の判例があったのですが、
最高裁判所で更新料について認められました。

最高裁判所の判例では「一般的に賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を
継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当」
とされています。

大家さんからすると、仮に賃貸借契約解消後にすぐに別の人が見つかる場合は、
敷金礼金をもらえるため、その分継続して同じ人に貸し続けるよりも得です。

そのため、個人的には「賃貸借契約を継続するための対価」が更新料の性質として
一番主なものなのかと思います。

更新料を安くするには

上記のとおり、更新料の主な性質は「賃貸借契約を継続するための対価」
だと思います。

そのため、人気の高い物件の場合は、次の入居者がすぐに見つかるため
交渉しても「更新料を払わないのであれば出て行って」と言われる可能性が高いです。

しかし、近隣周辺に新たなマンションが建ったり、同じ棟に空き部屋が目立つ場合は
チャンスです。

大家に値引き交渉することで、今までよりも更新期間を長くしたり、
金額を下げられる可能性が高いです。

交渉によっては更新料0円にすることも可能です。