有益費償還請求権とは？金額は？請求先は？

不動産の賃貸借契約が終了したときは、原則として、
原状回復義務があります。

しかし、不動産の賃貸借契約中に賃借人（入居者）が有益費を
支出していた場合、その賃貸人（大家）に対しては、原状回復せず
有益費を請求することができます。

これを有益費償還請求権（民法第608条第2項）と言います。

有益費償還請求権の対象となる条件

上記の条件を全て満たしている場合、
賃借人（入居者）は、賃貸人（大家）に対して有益費償還請求を
することができます。

有益費については、原則として、
賃貸人（大家）の同意・承諾は不要です。

有益費償還請求権で請求できる金額

つまり、賃貸人（大家）は、賃借人（入居者）が実際に支出した金額を
全額支払う必要はなく、賃借人の支出した額と価値の増加額の
いずれか低いほうを選択することができます。

必要費と有益費の違い

建物の原状を維持保存するため等に、必要な経費のことを
必要費と言います。

この必要費を賃借人（入居者）が支払った場合、
その費用を賃貸人（大家）に対して必要費償還請求権を
行使することができます。

費用を支出する目的が違う

有償費は、賃貸物件の価値を増加するために費やされた費用、つまり
プラスαのための費用です。

対して必要費は、賃貸物件の維持保存等（修繕等）に費やされた費用、
つまりマイナスを補うための費用です。

請求できる時期及び金額が違う

有償費は、賃貸借契約が終了してからしか
請求することができません。

そして金額については、
・賃借人（入居者）の支出した金額
・賃貸物件の価値の増加額
のどちらか賃借人（大家）が選択した方の金額しか
もらえません。

対して必要費は、負担したら直ちに賃貸人（大家）に
請求することができます。
賃貸借契約終了まで、待つ必要はありません。

そして金額については、必要費として支出した
金額全額を賃貸人（大家）に請求することができます。

有益費と造作の違い

有益費償還請求権と造作買取請求権の違いは、
建物に設置された物で取り外しができるかどうかです。

取り外しができない＝有益費
取り外しができる＝造作
となります。

賃貸人（大家）が変わった場合の有益費の請求先

賃借人（入居者）が有益費を出した後に、賃貸人（大家）が
変わった場合、旧賃貸人と新賃貸人のどちらに有益費を
請求したら良いのでしょうか？

これに関しては、判例が出ています。

そのため、不動産賃貸借契約終了時の賃貸人（大家）に
請求したら良いです。

注意点

契約書の特約に気をつけよう

特約で「借家契約終了時に請求権を行使しない」と
記載があり、それに合意（サイン）すれば、
請求権を放棄したことになり、請求できなくなります。

そのため、必ず契約書を確認しましょう。

損害賠償請求権される可能性もある

建物の老朽化が激しく、建物を取り壊した方が
土地の価値が上がるような物件をリフォーム等した場合、
取り壊し費用が余計にかかり、むしろ賃貸人（大家）
にとって、そのリフォーム等が損害になる場合もあります。

このような場合は、有益費を償還するどころか、むしろ
賃貸人（大家）から損害賠償を請求される可能性もあります。

有益費については、原則として、賃貸人（大家）の同意・承諾は
不要ですが、損害賠償を請求される可能性もあるため、
有益費を支出する前に賃貸人（大家）に同意・承諾を得ましょう。