造作買取請求権とは?金額は?請求先は?

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不動産の賃貸借契約が終了したときは、原則として、
原状回復義務があります。

しかし、不動産の賃貸借契約中に客観的に見て、
建物の価値が上がるような造作を賃借人(入居者)が
設置していた場合は、原状回復せず、その造作を
買い取るように賃貸人(大家)に対して請求することができます。

これを造作買取請求権(借地借家法第33条)と言います。

借地借家法第33条(造作買取請求権)
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の
造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が
期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、
建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを
請求することができる。
建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
2前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって
終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。

造作とは


造作とは、建物に付加された物で、容易に取り外しができず、
客観的に建物の使用価値をあげるものを言います。

取り外せないもの、逆に簡単に取り外せるもの、
また建物の使用価値に影響を及ぼさないものは、
造作ではありません。

造作買取請求権の対象となる条件

造作買取請求権の対象となる条件
・建物の使用価値を増大させている
・建物に設置され、容易に取り外しができない
・所有権が借主(入居者)(借主(入居者)のもの)
・貸主(大家)の同意・承諾を得て、増築・設置している

上記の条件を全て満たしている場合、
借主(入居者)は、貸主(大家)に対して造作買取請求を
することができます。

造作買取請求権の対象となる増築・設置の具体例
・釣り棚
・雨戸
・木造の間仕切り
・空調設備(エアコン)

造作買取請求権で請求できる金額


造作買取請求権で請求できる金額は、
建物の賃貸借期間が満了したとき、又は解約したときの
時価(下取り価格等)です。

造作を購入したときの金額ではありません。
気をつけましょう。

必要費、有益費、造作の違い


造作買取請求権とは別に、必要費償還請求権有益費償還請求権
あります。それらの簡単な違いは下記のとおりです。

費用を支出する目的が違う

必要費と有益費・造作の違いは、費用を支出する目的
で分けることができます。

必要費は、賃貸物件の維持保存等(修繕等)に費やされた費用、
つまりマイナスを補うための費用です。

それに対して、有益費・造作は、賃貸物件の価値を増加するために
費やされた費用、つまりプラスαのための費用です。

取り外しができるかどうか

有益費と造作の違いは、取り外しができるものかどうか
で分けることができます。

取り外しができない=有益費
容易ではないが、取り外しができる=造作
となります。

有益費償還請求権の対象となる増築・設置の具体例
・キッチンの改良
・通路部分の舗装
・トイレを汲み取り式から水洗式に改造
・外壁のタイルや床板の張替え

賃貸人(大家)が変わった場合の造作買取請求権の請求先


賃借人(入居者)が造作を取り付けた後に、賃貸人(大家)が
変わった場合、旧賃貸人と新賃貸人のどちらに
造作買取請求をしたら良いのでしょうか?

答えは、新賃貸人です。

借家人のいる建物を買った場合、その買主は当然
賃貸人(大家)を引き継ぎます。

そのときに、同時に取り付けられた造作の帰属先も
新賃貸人に移ることになるため、新賃貸人に
造作買取請求をすることになります。

注意点


造作買取請求権を行使する場合には、下記の2点について
注意しましょう!

造作を取り付ける前に賃貸人(大家)の許可をもらおう


有益費・必要費と異なり、造作買取請求権が
認められるものは、賃貸人(大家)の同意を得て設置した造作に
限られます。

勝手に建物に取り付けた造作は、いかに建物価値を上げるもので
あったとしても、造作買取請求権は認められません。

取り付けた後であっても最終的に
賃貸人(大家)から許可を得られれば、
造作買取請求権は認められますが、できるだけ
造作を取り付ける前に賃貸人(大家)から許可を
もらいましょう。

その方が確実です。

契約書の特約に気をつけよう


特約で「借家契約終了時に請求権を行使しない」と
記載があり、それに合意(サイン)すれば、
請求権を放棄したことになり、請求できなくなります。

そのため、必ず契約書を確認しましょう。

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