物理的瑕疵物件とは

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訳あり物件とは、土地・建物に瑕疵(かし)がある
物件のことを言います。

訳あり物件と一口に言っても具体的には、大きく4種類に
分けることができます。

訳あり物件の種類

このページでは、物理的瑕疵物件について
詳しく説明していきます。

そもそも瑕疵(かし)とは?

瑕疵(かし)とは、本来あるべき
機能・品質・性能が備わっていない=欠陥があること
言います。

法律用語なので、難しいと言う印象を受けると思いますが、
要するにキズ・欠点・欠陥のことです。

物理的瑕疵物件とは

物理的瑕疵物件とは、
物理的に重大な欠陥がある土地・建物のことを言います。

土地に関する瑕疵の例
・地盤が歪んでいる
・地盤沈下
・極端に立地条件が悪い
・地中に障害物・埋設物がある
・土壌汚染
・土地の境界が曖昧で越境・侵食している

 

建物に関する瑕疵の例
・雨漏り
・ひび割れ
・耐震強度が基準に満たない
・シロアリ
・アスベスト
・床下浸水
・その他建物の構造上の欠陥

 

物理的瑕疵物件の見分け方

物理的瑕疵は、目に見えるものばかりなので、
比較的わかりやすいです。

雨漏りやひび割れなどは、目に見えますし、
素人目には、わからなくても、プロに依頼して
建物調査や土地の使用履歴を確認すれば瑕疵が
あるかどうかを調べることができます。

物理的瑕疵があると価格が安くなります

物理的瑕疵のある物件は、敬遠されがちなので、
相場と同じ金額で売り・貸しに出しても、なかなか
買い手・借り手が見つかりません。

そのため、相場よりも安い金額で売り・貸しに
出ていることが、ほとんどです。

ただ・・・
土地・建物自体に欠陥がある場合、実害が出る可能性もあるので、
お得かと言われると、正直お得ではないと思います。

賃貸の場合の割引

物理的瑕疵の場合は、
一般的に相場の10%程度しか安くなりません。

売買の場合の割引

物理的瑕疵の程度によりますが、
一般的に価格評価の2割~3割程度
安くなります。

告知義務があります

物理的瑕疵がある場合、売主・貸主は
重要事項として契約時に説明する義務があります。

口頭での説明も、もちろんありますが、
書面として、きちんと添付しないといけません。

宅地建物取引業法第三十五条(重要事項の説明等)
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の
相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う
媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)
に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、
その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、
少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面
(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。

 

告知義務の期間

物理的瑕疵があり続ける限り、告知する義務があります。

リフォーム等を行い、物理的瑕疵が解消されれば、
告知する必要は、なくなります。

告知義務を怠った場合の取扱い

もしも、告知義務があるにも関わらず売主・貸主が買主・借主に
伝えなかった場合、例え契約書に「瑕疵担保責任を負わない」と
特約したとしても瑕疵担保責任を負います。

この場合、買主・借主は契約の解除又は損害賠償の請求をすることが
できます。

民法第五百七十二条(担保責任を負わない旨の特約)
売主は、第五百六十条から前条までの規定による
担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、
知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために
設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

 

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