入居にかかる諸費用

仲介手数料半額は本当にお得?

「うちは仲介手数料半額だからお得ですよ!!」
「この物件は仲介手数料が半額です!!」
と言う内容の広告を見たことがあると思います。

わざわざ広告でアピールすることなんだから
仲介手数料が、どういうものかは、よくわからないけど、
きっと他のところに比べて安いんだろうと思うかもしれません。

でも、ちょっと待ってください!!

仲介手数料半額は本当にお得なんでしょうか?
売る側がアピールしていることですから、鵜呑みにするのは
大変危険です!!

そもそも仲介手数料とは

仲介手数料のページにも記載していますが、
仲介手数料は宅地建物取引業法第46条で定められています。

<参考>
宅地建物取引業法第46条
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は
媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。

そして、国土交通省が
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
のなかで仲介手数料の上限金額を定めています。

ちなみに最新の平成26年4月1日施行分では借主・貸主双方からもらえる仲介手数料の合計金額は
家賃1ヶ月分×1・08倍以内(家賃1ヶ月分+消費税)までと定められています。

そして原則として仲介手数料は貸主・借主双方が負担するようになっています。

例外として、承諾した場合は、上限金額である家賃1ヶ月分をどちらか一方が
全額負担することができます。

そうです!
つまり、今までは慣習として、例外が適用されていたんです。

仲介手数料を半額にしますよ!と恩着せがましく言ってきますが、
ただ原則どおりの対応をされているだけであり、不動産仲介業者が
負けてくれたわけではありません。

仲介手数料が半額になることは、当たり前の対応を
してくれるようになっただけです。

仲介手数料半額は得ではないが、損はしていない

仲介手数料を半額にした分、クリーニング費用鍵交換費用等の
付帯サービスに、その価格が転化されている可能性もあります。

ただ、本当のところは、わかりません。

仲介手数料が半額じゃなくても、付帯サービスの金額は
変わらず高い可能性も、もちろんあるからです。

このように仲介手数料が半額になることは、必ずしも
得をしているとは言えません。

ただ少なくとも損はしていません。

もしも得をしたいのであれば、仲介手数料半額に加えて
何かしらの値引きをしてもらうしかありません。

更新料

継続して同じ物件を借りていると毎月の家賃とは別に
年に1回又は2年に1回、更新料が請求されます。

このページでは更新料について説明します。

更新料の金額

更新期間と更新料については地域や物件によって様々です。
地域によっては更新料が0円のところもあります。

ちなみに私が現在住んでいるアパートは更新期間が2年で更新料は
家賃の0.3ヶ月分を支払っています。

平成23年7月15日の最高裁判例によると更新期間1年で家賃2ヶ月分相当の
更新料は有効とされているので、高いところだと、それくらいの金額を
請求されます。

あくまで最高裁判所の判例で認められた更新期間と金額のため、場所によっては
さらに更新期間が短い、もしくは高い金額を請求される場合もあります。

更新料の性質

元々は関東地方や京都周辺だけの地域の慣習だったようですが、最近では
様々な地域で更新料がとられるようになりました。

更新料は払わないといけないのか?と言うことで、裁判で争われたこともあります。
高等裁判所の判例では有効・無効両方の判例があったのですが、
最高裁判所で更新料について認められました。

最高裁判所の判例では「一般的に賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を
継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当」
とされています。

大家さんからすると、仮に賃貸借契約解消後にすぐに別の人が見つかる場合は、
敷金礼金をもらえるため、その分継続して同じ人に貸し続けるよりも得です。

そのため、個人的には「賃貸借契約を継続するための対価」が更新料の性質として
一番主なものなのかと思います。

更新料を安くするには

上記のとおり、更新料の主な性質は「賃貸借契約を継続するための対価」
だと思います。

そのため、人気の高い物件の場合は、次の入居者がすぐに見つかるため
交渉しても「更新料を払わないのであれば出て行って」と言われる可能性が高いです。

しかし、近隣周辺に新たなマンションが建ったり、同じ棟に空き部屋が目立つ場合は
チャンスです。

大家に値引き交渉することで、今までよりも更新期間を長くしたり、
金額を下げられる可能性が高いです。

交渉によっては更新料0円にすることも可能です。

共益費・管理費

毎月支払う家賃の詳細を見てみると家賃の他にも
駐車場利用料、共益費、管理費と言う項目が
含まれていることがあります。

このページでは共益費・管理費について説明します。
※駐車場利用料、共益費、管理費の項目は必ずある項目ではありません。
賃貸物件によっては、これらの項目がない場合があります。

共益費・管理費の金額

共益費・管理費の金額は決まっていません。

大家さんによっては家賃と共益費・管理費とを区別せずに
まとめて家賃に含めている場合もあります。

共益費・管理費として請求される場合、地域によっても異なりますが、
大体月額家賃の5%~10%の金額が相場と言われています。

共益費・管理費の性質

共益費とは

共益費とはマンションやアパートなどの共有部分と呼ばれる
スペースの維持管理(清掃、修復等含む)に必要な費用のことです。

例えば
・エレベーターの電気代・保守点検費用
・廊下や駐車場などの定期清掃費用
・浄化槽の保守点検費用
・敷地内にある電灯の電気代・電球代
・当該物件の固定資産税
・当該物件の都市計画税
等です。

管理費とは

管理費とは物件そのものの維持管理に必要な費用のことです。

共益費は共有部分の費用に限定されていたのに対し、管理費は
物件そのものの維持管理全般の費用のことを指すため、より
広い意味での維持管理費用となります。

共益費・管理費の違い

上記のとおり厳密に言うと共益費と管理費で意味合いは違うんですが、運用する上では
明確な区別はなく、大家さんによっても定期が異なるため、借りる側としては
共益費=管理費と考えても特に問題はありません。

共益費・管理費を安くするには

共益費・管理費も交渉によって値引きすることは可能です。
まずは駄目もとで交渉してみましょう!!

しかし、共益費・管理費の性質上、原則として金額が高ければ
高いだけ維持管理にお金を掛けていることになりますし、逆に
安ければ安いだけお金を掛けていないと言うことになります。

例えばエレベーターがある物件とない物件を比べた場合、当然
エレベーターがある物件の方が共益費・管理費は高くなります。

下見に行ったときに、エレベーター等の設備があったり、敷地内が
清掃されているなど、キチンと管理されていて、尚且つ金額も相場の
範囲内であれば共益費・管理費の値引きについては諦めましょう。

しかし、エレベーター等の設備がなかったり、敷地内の電灯の電球が切れていたり、
周辺が汚かったりとキチンと管理されていないのにも関わらず、
共益費・管理費の金額がそれなりにする場合は、他の物件の共益費・管理費を
引き合いに価格交渉をしてみましょう。

安くなる可能性が高くなります。

部屋を借りる際にかかる8つの初期費用

部屋を借りる際に、初期費用として下記の項目の費用を請求されます。
※ただし、不動産によっては退去時に請求される項目もあります。

敷金
礼金
鍵交換費用
クリーニング費用
仲介手数料
火災保険料
賃貸保証料
前家賃

それぞれの項目の性質についてや、安くする方法があるのかどうかについては、
各ページにて説明しておりますので、ここでは、それぞれの金額がいくら掛かり
合計でいくら必要になるのかについてまとめています。

各種費用

敷金

敷金として支払う金額は、それぞれの不動産によって異なりますが、
一般的には敷金・礼金合わせて家賃の2~3ヶ月分を契約時に請求されます。

例:1ヶ月の家賃が8万円の場合は敷金・礼金が16万円~24万円程度請求されます。

礼金

礼金として支払う金額は、それぞれの不動産によって異なりますが、
一般的には敷金・礼金合わせて家賃の2~3ヶ月分を契約時に請求されます。

例:1ヶ月の家賃が8万円の場合は敷金・礼金が16万円~24万円程度請求されます。

鍵交換費用

地域、その鍵の防犯性の高さ、鍵の本数にもよりますが、
大体1万円~5万円くらいになると思います。

最近はピッキング対策防止シリンダーや合鍵が作成できない鍵など
防犯に対する意識が高まっているため、費用も高くなっているように感じます。

ちなみに自分が今借りている住宅は複製できない鍵を使用しているため、
鍵交換費用として4万円程かかりました。

クリーニング費用

地域や部屋の広さによって変わるようですが、
大体3万円~5万円くらいになると思います。

仲介手数料

仲介手数料の金額は宅地建物取引業法第46条で定められています。

原則は借主と貸主で仲介手数料を折半するので、家賃1ヶ月分×0.54倍以内です。

例:家賃60,000円の部屋を借りた場合

○原則
60,000円×0.54=32,400円
仲介手数料として32,400円支払う必要があります。

火災保険料

大体不動産仲介業者で勧められる保険の保険料は1万円~2万円程度になります。
当たり前ですが、保険の補償内容によって変わります。

賃貸保証料

賃貸保証料の金額は借りる部屋や契約する家賃保証会社によって異なります。
家賃1ヶ月分、家賃の半月分、1万円~3万円の固定額など本当にそれぞれです。

前家賃

前家賃の金額はいつから借りるかによって異なります。
借りた日から月末までの間の日割り家賃を支払うことになります。

例えば10月28日から借りる場合、28日~31日までの4日間分の日割り家賃が
前家賃として請求されます。

家賃の支払方法が前家賃制の場合、上記に加えて丸々家賃1ヶ月分が
追加されます。

先ほどの例だと4日分の日割り家賃+家賃1ヶ月分が前家賃として請求されます。

引越しにかかる費用の合計

上記をまとめると・・・
敷金、礼金、前家賃で家賃4ヶ月分。
鍵交換費用として3万円。
クリーニング代として3万円。
仲介手数料として家賃0.54ヶ月分。
火災保険料として2万円。
賃貸保証料として2万円。
日割り家賃として家賃7日分。
かかる計算になります。

例:家賃6万円のアパートを借りる場合

敷金、礼金、前家賃として24万円。
仲介手数料として32,400円。
日割り家賃として14,000円。
となるため、合計386,400円の引越し費用がかかります。

例:家賃8万円のアパートを借りる場合

敷金、礼金、前家賃として32万円。
仲介手数料として43,200円。
日割り家賃として18,700円。
となるため、合計481,900円の引越し費用がかかります。

↑は仮計算なので、実際の引越し費用は多少前後しますが、参考価格としては
これくらいの初期費用が必要になります。

その他にも引越し業者に支払う引越し費用もかかるため、借りる家にも
よりますが、家を新しく借りようと思ったら50万円以上は少なくても費用としては
必要となります。

それくらいお金のかかることなので、部屋を借りるときは、きちんと
事前に調べてから借りましょう。。

前家賃

部屋を借りる際に、初期費用として下記の項目の費用を請求されます。
※ただし、不動産によっては退去時に請求される項目もあります。

敷金
礼金
鍵交換費用
クリーニング費用
仲介手数料
火災保険料
賃貸保証料
・前家賃

このページでは前家賃について説明します。

前家賃の金額

前家賃の金額はいつから借りるかによって異なります。
借りた日から月末までの間の日割り家賃を支払うことになります。

例えば10月28日から借りる場合、28日~31日までの4日間分の日割り家賃が
前家賃として請求されます。

家賃の支払方法が前家賃制の場合、上記に加えて丸々家賃1ヶ月分が
追加されます。

先ほどの例だと4日分の日割り家賃+家賃1ヶ月分が前家賃として請求されます。

前家賃の性質

前家賃の性質は単純に月々に支払う家賃です。

最近の賃貸物件の支払方法は前家賃制をとっているところが多いため、
契約時に翌月分の家賃を請求されることが多くなっています。

日割り家賃については1日から家を借りることができれば不要になると思いますが、
通常1日から借りると言うのは、なかなか難しいと思います。

なぜなら通常引越し後の荷解きに時間がかかるからです。
引越し業者の都合と荷解きの関係で大体2~3日前から1週間前に借りることになると思います。

前家賃を安くするには

翌月分の家賃として支払う前家賃については通常の家賃の支払いのため
残念ながら安くはなりません。

しかし、日割り家賃分については安くできます。
最大1週間分くらいであれば、交渉すれば無料にしてもらうことが可能です。

日割り家賃については、不動産仲介業者の方も比較的割引しやすいようで
「これサービスしてくれません?」と聞くと、すぐに
「良いですよ。では日割り家賃分についてはサービスで無料にしましょう。」と
言ってくれます。

ただし、こちらから言わなければ、当然安くはしてくれません。
日割り家賃については、必ず値引き交渉しましょう。

賃貸保証料

部屋を借りる際に、初期費用として下記の項目の費用を請求されます。
※ただし、不動産によっては退去時に請求される項目もあります。

敷金
礼金
鍵交換費用
クリーニング費用
仲介手数料
火災保険料
・賃貸保証料
前家賃

このページでは賃貸保証料について説明します。

賃貸保証料の金額

賃貸保証料の金額は借りる部屋や契約する家賃保証会社によって異なります。
家賃1ヶ月分、家賃の半月分、1万円~3万円の固定額など本当にそれぞれです。

また、契約時だけではなく、更新の度に賃貸保証料を支払う必要があります。

賃貸保証料の性質

賃貸保証料は家賃保証会社に支払う保証料です。

家賃保証会社は借主が家賃を滞納した時などに借主に代わって
一定期間大家さんに賃料を払う会社です。

要するに連帯保証人の役割を代わりにやってくれる会社です。

以前は連帯保証人で十分だったんですが、2008年9月にリーマンショック後に
職を失う人が増えた影響で家賃滞納者が急増し、また、同湯に連帯保証人になっている人も
家賃を支払うことができなかったため、家賃保証会社が設立されました。

↑だけを見ると大家さんにだけメリットがありそうですが、借主にも
メリットがあります。

最近は人間関係が希薄になっているため、親族でもなかなか連帯保証人に
なってくれる人がいません。

そのため、借主にとっても家賃保証会社があるおかげで連帯保証人がいなくても
借りられるメリットがあります。

ちなみに私も今住んでいるアパートは実父がもう退職していて、連帯保証人に
なれなかったので、非常に助かりました。

なお、家賃保証会社が立て替えた家賃については、もちろん後日、
借主は家賃保証会社に支払わなければなりません。
借主が支払わない場合は取り立てられます。

賃貸保証料を安くするには

賃貸保証料を安くする方法は2通りあります。

賃貸保証が不要の部屋を探す

一番早いのが賃貸保証料が不要の部屋を探すことです。

2008年9月以降は連帯保証人がいても賃貸保証料の支払いが必要な
ところが増えたので、数は減りましたが、それでも連帯保証人が1人でも
いれば賃貸保証料を支払う必要のない部屋は今でもあります。

なので不動産仲介業者に部屋探しを依頼する時に「賃貸保証料が不要の部屋」と
条件をつければ、賃貸保証料を0円にすることができます。

連帯保証人の人数によって賃貸保証料が安くなる

大家さんや不動産仲介業者にもよるんですが、
連帯保証人の人数によっても賃貸保証料が安くなる場合があります。

私の住んでいる地域の不動産仲介業者では
支払う賃貸保証料の金額は連帯保証人0人>1人>2人と減額されていき、
最終的に連帯保証人が3人以上になると賃貸保証料0円になると説明を受けました。

これはかなり特殊なケースみたいですが、相談してみる価値はあると思います。

火災保険料

部屋を借りる際に、初期費用として下記の項目の費用を請求されます。
※ただし、不動産によっては退去時に請求される項目もあります。

敷金
礼金
鍵交換費用
クリーニング費用
仲介手数料
・火災保険料
賃貸保証料
前家賃

このページでは火災保険料について説明します。

火災保険料の金額

当たり前ですが、保険の補償内容によって変わります。
必ずしも保険料が高い方が良いわけでもありません。
生命保険等の保険と同じで補償内容をよく見て契約することが大事になります。

火災保険料の性質

一口に火災保険と言っても加入する保険は3種類あります。

家財保険

家財保険は自分の所有する家財や家電などを補償する保険です。
補償の対象は火災に限らず落雷、爆発、水害、水漏れ、盗難なども含まれます。

借家人賠償責任保険

借家人賠償責任保険は借りている部屋が燃えた場合などに原状回復するための
費用を補償する保険です。

自分が借りている部屋にのみ適用される保険なので、自分の部屋が出火元で火事が
発生して隣の部屋や建物に燃え移った場合などには補償されません。

個人賠償責任保険

個人賠償責任保険は自分の部屋が出火元で火事が発生して隣の部屋や建物に火が
燃え移り損害を与えてしまった場合に、弁償費用を補償する保険です。

補償内容は熟慮する必要はありますが、どれも必要な補償です。

火災保険料を安くするには

補償内容は充実させて、尚且つ火災保険料自体を安くする方法があります。
ただ、引越しをする準備期間に余裕がない場合と余裕がある場合で異なります。

引越しをする準備期間に余裕がない場合

引越しをする準備期間に余裕がない場合は不動産仲介業者の紹介する
火災保険に入るしかないと思います。

不動産仲介業者で紹介される補償は上記3つを全て網羅されている
火災保険です。

そのため、補償漏れを心配する必要はありません。

ただ不動産仲介業者の提示してくる火災保険のプランは
火災保険料を上げても家財保険の補償金額が上がるのみで、
借家人賠償責任保険、個人賠償責任保険の補償金額は変わらない
プランが多いです。

なので自身が持っている家電・家具が高価なものであれば、保険料を
引き上げても良いかなと思いますが、大学生や新社会人などであれば
一番低い火災保険のプランで十分補償されると思います。

火災保険料は仲介手数料と異なり、どのプランに入っても不動産仲介業者の
報酬に影響しないため、営業担当者にどのプランが適切かを聞いても比較的
親身に答えてくれるので、相談するのもオススメです。

引越しをする準備期間に余裕がある場合

引越しをする準備期間に余裕がある場合は自身で火災保険を探して
不動産仲介業者に提案する方法があります。

この方法を取れば、不動産仲介業者が提示するのと同じ補償内容でも
火災保険料を下げることも可能です。

また、不動産仲介業者の提示するプランではできない
借家人賠償責任保険、個人賠償責任保険の補償金額を手厚くすることも
できます。

火災保険会社と提携しているような場合は、この方法は使えませんが、
もし交渉可能で、尚且つ時間に余裕があれば、自身で探す方が補償内容を
自由にカスタマイズできるので、オススメです。

クリーニング費用

部屋を借りる際に、初期費用として下記の項目の費用を請求されます。
※ただし、不動産によっては退去時に請求される項目もあります。

敷金
礼金
鍵交換費用
・クリーニング費用
仲介手数料
火災保険料
賃貸保証料
前家賃

このページではクリーニング費用について説明します。
クリーニング費用とは言わずに清掃代、消毒代と表記されることもあります。

クリーニング費用の金額

地域や部屋の広さによって変わるようですが、
大体3万円~5万円くらいになると思います。

クリーニング費用の性質

クリーニング費用はその名のとおり、部屋の清掃代金です。
退去から入居までの期間にハウスクリーニングの業者が入って
清掃するんですが、その時の費用が請求されます。

クリーニング費用の請求時期は入居時、退去時のどちらかです。

最近は退去時にクリーニング費用を請求すると揉めるからと言うことで
入居時に請求されることが増えています。

ちなみに現在私が借りている部屋も入居時にクリーニング費用も
入居時に請求されました。

国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは
「賃借人が通常の清掃(具体的には、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、
換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等)を実施している場合は次の入居者確保
のためのものであり、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。」
と記載があり、原則大家さんが負担するものです。

ただ・・・入居の場合は入居の条件としてクリーニング代が含まれていますし
退去の場合も契約書の特約事項に「ハウスクリーニング代は入居者の負担」
と記載されていますので、借主負担となっています。

クリーニング費用を安くするには

入居時に安くする方法

残念ながらありません。
既にハウスクリーニングは入った後なので、その費用を
そのまま請求されるだけです。

私も以前内見した時にハウスクリーニングが入った割には
隅がけっこう汚かったので、指摘したんですが、残念ながら
クリーニング費用自体は安くなりませんでした。

まあ、代わりに別の部分で安くはしてくれたので
そういう意味では、キチンとクリーニングできているか
確認することは大事かもしれません。

退去時に安くする方法

部屋をキレイに掃除すれば不要なのでは?
と思っている人がいますが、そうではありません。

たとえ見た目がキレイであっても必ずハウスクリーニングは入るので
結局その費用を取られてしまいます。

ではどうすれば良いのか?

自分で安い業者を探してハウスクリーニングを
依頼することができればクリーニング費用を安く抑えることができます。

この方法をとる場合、大家又は不動産仲介業者に事前に
「退去時に自分でハウスクリーニングを依頼するので、クリーニング費用は
請求しないで欲しい」と交渉する必要があります。

許可を得ていないのに勝手にすると自分が依頼した分と大家又は不動産仲介業者が
依頼した分の両方を支払わなければいけないので気をつけましょう。

大家又は不動産仲介業者がヒイキにしているハウスクリーニング業者が
あると交渉が難しいですが、やってみる価値はあります。

仲介手数料

部屋を借りる際に、初期費用として下記の項目の費用を請求されます。
※ただし、不動産によっては退去時に請求される項目もあります。

敷金
礼金
鍵交換費用
クリーニング費用
・仲介手数料
火災保険料
賃貸保証料
前家賃

このページでは仲介手数料について説明します。

仲介手数料の金額

仲介手数料の金額は宅地建物取引業法第46条で定められています。

<参考>
宅地建物取引業法第46条
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は
媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。

そして、国土交通省が
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
のなかで仲介手数料の上限金額を定めています。

平成26年4月1日施行分では借主・貸主双方からもらえる仲介手数料の合計金額は
家賃1ヶ月分×1・08倍以内(家賃1ヶ月分+消費税)までと定められています。

原則は借主と貸主で仲介手数料を折半するので、家賃1ヶ月分×0.54倍以内です。
ただ例外として、承諾した場合は、上限金額である家賃1ヶ月分×1・08倍以内となります。

例:家賃60,000円の部屋を借りた場合

○原則
60,000円×0.54=32,400円
仲介手数料として32,400円支払う必要があります。

○例外
60,000円×1.08=64,800円
全額払うと承諾した場合は
仲介手数料として64,800円支払う必要があります。

仲介手数料の性質

仲介手数料は不動産仲介業者が契約を取り付けたときに
発生する成功報酬です。

不動産仲介業者は貸主からは、部屋を借りる人を探して欲しいと依頼を受け、
借主からは部屋を探して欲しいと依頼を受けます。

そのため、原則として仲介手数料は貸主・借主双方が負担するようになっています。

仲介手数料を安くするには

仲介手数料の負担は全額負担、貸主・借主で折半、負担なしのどれかです。

慣習的に不動産仲介業者は貸主からは仲介手数料をもらわず
借主に全額請求していました。

そのため何も意識せずに契約書にサインをしてしまうと今でも
仲介手数料を全額負担させられる可能性があります。

全額負担することに承諾しなければ仲介手数料は貸主と借主で
折半なので、まずはそこを気をつけましょう。

最近の不動産仲介業者は仲介手数料を家賃の0.54倍で
安いですよ!とアピールしていますが、そもそも原則は貸主・借主
双方が負担するようになっているので決して安くありません。

ここで恩を着せようと言う魂胆なので、そこは気にせずに
価格交渉していきましょう。

ただ残念ながら仲介手数料の負担なしを目指すのは難しいです。
不動産仲介業者を通さずに大家と直接交渉するくらいしか方法としては
ないと思います。

そのため、仲介手数料の負担は50%までに抑えられれば上出来と考えましょう。