建売住宅とは

マイホームの購入方法は大きく分けて

・建売住宅
・注文住宅

の2種類に分けることができます。

このページでは、上記のうち
建売住宅の特徴・メリット・デメリット
について詳しくご説明します。

建売住宅とは

建売住宅とは、土地と建物がセットで販売されている住宅のことです。

建築済みの住宅が販売されていることが、ほとんどですが、
ごく稀に建築中のものや設計図だけ決まっているものもあります。

大抵は分譲地など、ハウスメーカーが
ある程度まとまった土地を購入・区画整理し、
そこに住宅を何棟か建てて販売しているケースが多いです。

主に低価格住宅（ローコスト住宅）での取り扱いが多いですが、
大手ハウスメーカーの販売している建売住宅もあります。

メリット1：価格が安い

建売住宅用の土地はハウスメーカーが
安く仕入れます。

数棟をまとめて建築するので規模の経済が働き
建築費を安く抑えることができます。

注文住宅のように設計図の打ち合わせなどを何十回と
行う必要もないので、人件費も抑えることができます。

上記のように経費削減をしているため、ハウスメーカーが
利益を上乗せしても注文住宅と比べて、かなり安い金額で販売されています。

また、マイホームを購入するうえで意外と忘れがちな
諸経費についても建売住宅は安く済みます。

注文住宅の場合、家を建てる前に地盤調査を行い、
必要に応じて杭を打つなどの地盤改良をしなければいけません。

大体地盤調査費用に数万円～十数万円程度、
地盤改良に数十万円～数百万円程度かかります。

これらを既にハウスメーカーが行ってくれているので、
地盤に関する費用が一切掛かりません。

さらに不動産業者を介さずに直接取引をすることが可能なので、
仲介手数料も掛かりません。

メリット2：値引き交渉がしやすい

元々の価格も安いですが、交渉によって
更にお得な値段で購入できるのが建売住宅の最大の売りです。

それなら注文住宅でも値引き交渉はできるのでは？

と思うかもしれません。

確かに注文住宅でも値引き交渉は可能ですが、
あまりオススメしません。

もちろん、根拠のある値引き、例えば

「壁やドアを減らすから値下げして欲しい。」
「キッチンなどをダウングレードする分、値下げして欲しい。」

などの交渉は積極的にするべきです。

しかし、根拠のない値引き、例えば

「端数を切り捨てて。」
「もう○万円値下げして。」

などの交渉はしてはいけません。

なぜなら、注文住宅は、これから建てるものだからです。

値引きのシワ寄せは材料費、人件費、工数などにきます。

その結果、欠陥住宅になってしまう危険性が高くなってしまうからです。

その点、注文住宅は既に出来上がったものなので、
どれだけ値引き交渉をしても建物の質に反映されません。

また、建売住宅は建築してから、できるだけ早く
売ってしまいたい理由が2つあります。

1つ目は固定資産税です。

固定資産税は1月1日時点の所有者に賦課されます。

ハウスメーカーは建築してから1月1日までに
販売できなければ、固定資産税を払わなければいけません。

そのため、できるだけ1月1日までに販売しようとします。

2つ目は新築住宅ではなくなるからです。

住宅を販売するときに「新築」「新築住宅」と広告を出して良いのは、

１．建築後1年以内の建物であること
２．建築後未入居であること

この2つの条件を満たすものだけです。

どちらか一方でも条件を満たすことができなければ、
それは新築住宅ではありません。

未入居でも1年経ってしまうと未入居住宅（新古物件）、
さらに1年（建築後2年）建ってしまうと中古住宅となってしまいます。

新築住宅と比べてネームバリューは下がりますし、
新築プレミアムもなくなってしまうため、価格も下がります。

このような時期の制限がハウスメーカーにはあるため、
これらを交渉の材料に使うことで、より良い条件を引き出すことが
可能です。

メリット3：購入後の生活がイメージしやすい

注文住宅の場合、現物がないため、設計図を見ながら

「どんな家になるのか？」
「どんな暮らしになるのか？」

をイメージするしかありません。

建築士など、日頃から設計図を見慣れている人であれば、
それでも十分なのかもしれませんが、素人が見ても
ハッキリ言ってイメージできません。

それに対して建売住宅の場合、場所も住宅の間取り等も
全て決まった状態で販売されているので、
購入したら、どういう暮らしになるのか現物を見ながら
具体的にイメージすることができます。

そのため、建売住宅の方が購入したあとに、

「こんなはずじゃなかった…。」

とギャップを感じることが少なくて済みます。

メリット4：すぐに入居できる

注文住宅の場合、契約してから

・設計
・着工
・竣工
・引き渡し

と進んでいくため、実際に住みはじめるまでに
早くても約1年は掛かります。

それに対して注文住宅の場合、既に現物があるので、

・オプション仕様の追加
・内覧で出来た傷の修復
・住宅ローンの申請

をするだけで入居が可能です。

期間としては、契約から約1ヶ月～2ヶ月程度で入居することができます。

デメリット1：自由度は少ない

注文住宅であれば設計図を書き直せば良いだけなので、
着工前であれば、いくらでも好きなように間取りなどを
決めることができます。

しかし、建売住宅は既に完成したもののため自由度はありません。

階段に手すりを付けるなどの軽微な変更であれば可能ですが、
間取りを変えるなどの大きな変更はできません。

そのため、

「こういう家に住みたい！」

と言う強い希望がある人には向きません。

デメリット2：オプション仕様にすると高額になりがち

オプション仕様にすることで
ある程度、自分の好きなことができます。

そして、ハウスメーカー側もオプション仕様を追加してもらうことで、
利益が増えるため、いろいろと勧めてきます。

お互いウィン・ウィンなんですが、やり過ぎると
せっかく元値は安かったのに
最終的には注文住宅で建てるよりも高額になった、
なんて事も、よくあるので、やりすぎには注意が必要です。

デメリット3：住宅性能に不安が残る

住宅性能とは

・耐震性能
・断熱性能

などのことを言います。

注文住宅であれば実際に建築現場を見ることができるため、

・断熱材がしっかりと入っているのか？
・基礎がしっかりしているのか？

などを確認することができます。

しかし、建売住宅の場合、既に出来上がっているため、
建物の中身がどうなっているのか、知る術がありません。

もちろん、注文住宅だから絶対に大丈夫なわけでも、
建売住宅だから絶対に危ないわけでもありません。

ただ、そうは言っても建売住宅の方が確認ができない分、
不安が残ります。

まとめ

建売住宅の特徴・メリット・デメリットについて
おわかりいただけたでしょうか。

建売住宅は自由度が少ないと言うデメリットはありますが、
生活感がイメージしやすく、比較的安い値段でマイホームを
手に入れることができると言うメリットがあります。

そして忘れてはいけない最大のポイントは交渉ができる点です。

建売住宅を購入する場合は上手に交渉して、

・値引き
・無償アップグレード

を引き出しましょう。