不動産取得税を減額する方法 特定住宅を建てれば、さらに減額される

土地や建物を取得すると、都道府県から税金が課せられます。

この不動産の「取得」に対して課せられる税金の事を
不動産取得税と言います。

当然マイホームを購入すると
土地・建物を取得することになるため、
土地・建物それぞれに不動産取得税が課せられます。

ちなみに「取得」とは売買・新築だけでなく
増築、交換、贈与、寄付、土地造成
などによる取得も含まれます。

しかし、住宅用に土地・建物を購入した場合は
不動産取得税が減額される特例があります。

このページでは、不動産取得税の特例について
詳しくご紹介します。

土地の課税標準額が半分に減額される


平成33年3月31日までに住宅用に土地を取得した場合、
土地の課税標準額が2分の1に減額されます。

不動産取得税は下記の式で算出されます。

課税標準額×税率=不動産取得税

通常、上記の式の「課税標準額」は

固定資産税評価額=課税標準額

と算出しますが、特例に該当すると

固定資産税評価額×1/2=課税標準額

となります。

なお、課税標準額が半分に減額されるのは、
土地のみです。

建物は住宅用で平成33年3月31日までに
取得したものであっても半額になりません。

住宅用の土地・建物の税率が3%に軽減される


平成33年3月31日までに住宅用に土地・建物を取得した場合、
通常4%の税率が3%に軽減されます。

繰り返しになりますが、
不動産取得税は、下記の式で算出されます。

課税標準額×税率=不動産取得税

住宅用ではない土地・建物の場合、

課税標準額×4%=不動産取得税

となりますが、住宅用の土地・建物の場合、

課税標準額×3%=不動産取得税

と軽減税率が適用されます。

この軽減税率は課税標準額の特例と違い、
土地・建物両方に適用されます。

土地は、条件を満たせば、
どちらか一方の特例が使えるのではなく、

・課税標準額の特例
・軽減税率の特例

両方の特例を受ける事ができます。

特定の住宅は、さらに課税標準が減額される


ある条件を満たす特定の住宅を取得した場合、
建物部分に関して、上記で紹介した
不動産取得税の特例に加えて、
さらに課税標準額が減額されます。

なお、条件や控除額は、
新築・中古によって変わります。

ちなみに
・週末に居住するためだけの住宅
・平日に居住するための住宅

などの、いわゆるセカンドハウスも対象となります。

ただし、別荘など日常生活のためではない住宅は、
対象外です。

新築住宅の場合の条件と控除額


新たに建築された住宅の
床面積が50㎡以上240㎡以下の場合、
固定資産税評価額から1,200万円控除されます。

さらに認定長期優良住宅の場合は、
控除額が1,200万円から100万円増額されて、
1,300万円控除されます。

・特例なし
課税標準額=固定資産税評価額

・特例あり
課税標準額=固定資産税評価額ー1,200万円

・特定あり(認定長期優良住宅)
課税標準額=固定資産税評価額ー1,300万円

中古住宅の条件と控除額


新築住宅と同様に
床面積が50㎡以上240㎡以下の住宅であることが
必須条件です。

中古住宅の場合、上記必須条件に加えて
下記の要件のいずれか1つに該当する必要があります。

・昭和57年1月1日以後新築していること
・地震に対する安全基準に適合することの証明があること
・取得日までに耐震改修工事の申請等をし、且つ、居住日までに
耐震改修工事を完了しているなどの一定の要件を満たしていること

諸条件を満たすと、建築時期によって控除額がきまり、
固定資産税評価額から控除されます。

控除額は下記の表のとおりです。

建築時期
控除額
昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日
350万円
昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日まで
420万円
昭和60年7月1日〜平成元年3月31日まで
450万円
平成元年4月1日〜平成9年3月31日まで
1,000万円
平成9年4月1日以降
1,200万円

特定の住宅の敷地は、さらに税額が軽減される


ある条件を満たす特定の住宅を取得した場合、
その敷地部分に関しても、上記で紹介した
不動産取得税の特例に加えて、
さらに税額が減額されます。

建物部分に関しては、算出前の課税標準額からの控除でしたが、
敷地部分に関しては、算出後の税額から控除します。

なお、この特例も新築・中古によって
条件が変わります。

ただし、控除額は新築・中古どちらでも同じで、
下記の金額のうち、多い方の金額を税額から控除できます。
・45,000円(=150万円×3%)
・(1㎡当たりの評価額×1/2)×(住宅の床面積×2(上限200㎡)×3%)

新築住宅の場合の条件


新築住宅で敷地に関する特例を受けられるのは、
下記3通りのいずれかです。

・土地を取得した日以後、3年以内に住宅の新築をした場合
※平成32年3月31日までに土地を取得し、やむを得ない事情がある場合は4年以内
・新築後1年以内の土地付き住宅を取得した場合
・借地などに住宅を新築後、1年以内にその借地などを取得した場合

中古住宅の場合の条件


中古住宅で敷地に関する特例を受けられるのは、
下記の2通りのいずれかです。

・土地を取得した日以後、1年以内にその土地の上にある中古住宅を取得した場合
・中古住宅を取得した後、1年以内にその中古住宅のある土地を取得した場合

不動産取得税の特例を受けた時の試算例

建物
・床面積90㎡
・固定資産税評価額2,200万円
・認定長期優良住宅

土地
・面積200㎡
・1㎡当たりの固定資産税評価額30万円

の新築住宅を購入した場合の試算をします。

建物の税額は

(固定資産税評価額ー特例控除額)×税率=建物の税額
(2,200万円ー1,300万円)×3%=9万円

土地の税額は

固定資産税評価額×特例×税率=土地の税額
(200㎡×30万円)×1/2×3%=90万円

下記いずれか多い方の金額を税額から控除
・45,000円(=150万円×3%)
・81万円(=(30万円×1/2)×(90㎡×2(上限200㎡)×3%))

90万円ー81万円=9万円

建物の税額+土地の税額=不動産取得税
9万円+9万円=18万円

となり、この試算例の場合、
不動産取得税は建物・土地合わせて18万円となります。

まとめ

不動産取得税で受けられる特例は、
建物・土地で異なり、またその中でも
条件が細かく分かれています。

そのため、結局のところ、全部で
どんな特例が受けられるの?
と混乱すると、思います。

そこで、不動産取得税の特例を
まとめると下記のようになります。

建物に関する特例
・税率が4%から3%に軽減
・課税標準額が最大1,300万円減額

土地に関する特例
・税率が4%から3%に軽減
・課税標準額が2分の1に減額
・税額の控除

そして、条件を満たせば、上記
全ての特例を併用して受けることができます。

取りこぼしのないように気をつけましょう。

上記の他、マイホームを購入した時に活用できる
税・補助金・優遇制度について知りたい場合は、
下記のページをご覧ください。