自己資金は頭金よりも繰り上げ返済に使ったほうが得をする!?

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マイホーム購入費用として一生懸命貯めた貯金を
どう使う予定ですか?

住宅ローンを借りたら金利が掛かってくるので、
「自己資金を頭金として使おう!!」
と思っている人が大半ではないでしょうか?

確かに一昔前までは、自己資金は頭金として使い、
住宅ローンの借り入れ金額を減らす方法が最もお得な方法でした。

しかし、借り方や各種制度を工夫して利用すると、頭金として
使うよりも繰り上げ返済に使った方が得をする場合があります。

変動金利の場合、頭金で支払うより繰上げ返済した方がお得


銀行によって多少違いますが、
現在の金利を見てみると

変動金利は年0.4%~0.7%

と、ゼロ金利政策やマイナス金利政策の影響で
ほぼ底値となっています。

現在のような低金利の場合、金利が上がるリスクはありますが、
金利が下がるリスクは、ほぼありません。

今後の変動リスクに備えて自己資金は、
頭金として使うよりも繰り上げ返済として
使うほうがお得です。

自己資金を頭金に充てた場合と繰り上げ返済に充てた場合との比較
【条件】
マイホームの金額:3,000万円
自己資金:1,000万円
返済期間:35年
金利:10年間0.5%/年、10年後の金利4%【頭金にした場合】
借り入れ金額:2,000万円
住宅ローン返済額:29,804,662円

(自己資金+住宅ローン返済額=総支払額)
1,000万円+29,804,662円=39,804,662円・・・(1)

【繰り上げ返済した場合】
借り入れ金額:3,000万円
10年後の繰り上げ返済金額:1,000万円

住宅ローン返済額:38,279,275円・・・(2)

((1)-(2)=差額)
39,804,662円-38,279,275円=1,525,387円

借り入れ額を減らした方がお得だと
勘違いしがちですが、上記のように、
現在のような低金利だと
自己資金を頭金にするよりも金利が上がるときに
繰上げ返済した方が得をします。

 

固定金利の場合、自己資金額によっては、繰上げ返済した方がお得


全期間固定金利の住宅ローンは
・フラット35
・フラット20
・フラット50
の3種類あります。

どれを利用する場合でも、
融資率が「9割以下」か「9割超」かによって
金利が約0.4%も変わります。

そのため、自己資金をどれだけ用意できるかによって
頭金として使うべきか、繰り上げ返済するべきか
変わってきます。

融資率とは

融資率とはマイホーム費用総額に対する住宅ローン借り入れ額の割合を指します。

例えば
マイホーム費用:3,000万円
自己資金:300万円
住宅ローン借入額:2,700万円
の場合、2,700万円÷3,000万円=0.9(9割)となり、
融資率9割以下の金利で借り入れることができます。

自己資金が300万円未満の場合は、融資率が9割を超えるため、
9割以下の金利よりも0.4%金利の高い9割超の金利で
住宅ローンを組むことになります。

 

融資率9割以下で借りられる場合


融資率9割以下で借りられる場合は、
頭金として使った方が断然お得です。

自己資金を頭金に充てた場合と繰り上げ返済に充てた場合との比較
【条件】
マイホーム費用:3,000万円
自己資金:300万円
融資率9割以下の金利:年1.370%
融資率9割超の金利:年1.810%
借り入れ期間:35年【頭金にした場合(融資率9割以下の金利:年1.370%)】
借り入れ金額:2,700万円
住宅ローン返済額:34,003,473円

(自己資金+住宅ローン返済額=総支払額)
300万円+34,003,473円=37,003,473円・・・(1)

【繰り上げ返済した場合(融資率9割超の金利:年1.810%)】
借り入れ金額:3,000万円
10年後の繰り上げ返済金額:300万円

住宅ローン返済額:38,973,846円・・・(2)

((2)-(1)=差額)
38,973,846円-37,003,473円=1,970,373円

上記のとおり、自己資金が借り入れ額の1割以上ある場合は、
金利が0.4%も安くなるため、自己資金を頭金として使った方が
お得です。

 

融資率9割以下で借りられない場合


自己資金が足りない場合、
借り方のテクニックとして、
9割超で全額借りるよりも
プロパーローンと組み合わせて
借りた方がお得になります。

プロパーローンを使う場合と使わない場合の比較
【条件】
マイホーム費用:3,000万円
融資率9割以下の金利:年1.370%
融資率9割超の金利:年1.810%
プロパーローンの金利:4%
借り入れ期間:35年【全額フラット35で住宅ローンを組んだ場合】
支払い利息総額:10,520,841円
住宅ローン返済額:40,520,841円・・・(1)

【プロパーローンと組み合わせて借りた場合】
・プロパーローンで300万円借り入れ(1割)
支払い利息総額:2,578,640円
住宅ローン返済額:5,578,640円・・・(2)

・フラット35で2,700万円借り入れ(9割)
支払い利息総額:7,003,473円
住宅ローン返済額:34,003,473円・・・(3)

((2)+(3)=合計金額)
5,578,640円+34,003,473円=39,582,113円・・・(4)

((1)-(4)=差額)
40,520,841円-39,582,113円=938,728円

同じ金額を同じ期間借りても、上記のように
借り方を工夫することで、938,728円も
安く借り入れることができます。

 

自己資金が融資率1割に満たない場合は、上記のように
プロパーローンと組み合わせることでお得に 住宅ローンを
組むことができるんですが、繰上げ返済を組み合わせることで
さらにお得に借り入れることができます。

自己資金を頭金に充てた場合と繰り上げ返済に充てた場合との比較
【条件】
マイホーム費用:3,000万円
自己資金:100万円
融資率9割以下の金利:年1.370%
プロパーローンの金利:4%
借り入れ期間:35年【頭金にした場合】

・プロパーローンで290万円借り入れ(1割)
支払い利息総額:2,492,783円
住宅ローン返済額:5,392,783円・・・(1)

・フラット35で2,610万円借り入れ(9割)
支払い利息総額:6,770,053円
住宅ローン返済額:32,870,053円・・・(2)

(自己資金+(1)+(2)=合計金額)
1,000,000円+5,392,783円+32,870,053円=39,262,836円・・・(3)

【繰上げ返済した場合】
・プロパーローンで300万円借り入れ(1割)すぐに100万円繰上げ返済
支払い利息総額:719,085円円
住宅ローン返済額:3,719,085円・・・(4)

・フラット35で2,700万円借り入れ(9割)
支払い利息総額:7,003,473円
住宅ローン返済額:34,003,473円・・・(5)

((4)+(5)=合計金額)
3,719,085円+34,003,473円=37,722,558円・・・(6)

((3)-(6)=差額)
39,262,836円-37,722,558円=1,540,278円

本当にちょっとした工夫ですが、
1,540,278円も支払い金額に差がでます。

そもそもすぐに繰上げ返済の手続きをするのであれば
最初から頭金として入れておけば良いのでは?と思うかもしれませんが、
そういう借り方はできません。

借り入れ額の1割をプロパーローン、
9割をフラット35に自動的に振り分けられてしまうので、
一旦全部借りてからプロパーローンに対して繰上げ返済を
するしかありません。

この方法をとる場合の注意点として
住宅ローンが実行されたら、
すぐに自己資金を繰上げ返済する手続きを
しなければいけません。

そのまま放置していると、金利が
どんどん増えていくので注意しましょう。

住宅ローン減税制度を利用すると、さらにお得


平成33年12月までに住宅ローンを借入れて住宅を取得した
場合、確定申告をすることで、毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうち
いずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。

住宅ローン減税制度があるため、
たとえマイホームを現金一括購入できるほどの
自己資金があっても、住宅ローンを組んだ方がお得です。

ちなみに、現金一括購入できる場合は、
10年間固定金利で借り入れ、10年後残金すべて繰上げ返済する
方法が最も得する住宅ローンの借り方です。

住宅ローンを組まない場合と組んだ場合との比較
【条件】
家族構成:夫、妻、子ども2人
収入:600万円(夫)
マイホームの金額:3,000万円
年利:0.7%(10年固定)
返済期間:35年【住宅ローンを組まず、現金一括払いをした場合】
総支払額:3,000万円

【住宅ローンを組み、10年後に一括繰上げ返済した場合】
支払い利息総額:1,831,182円
住宅ローン返済額:31,831,182円
住宅ローン控除額:2,452,700円

(住宅ローン返済額-住宅ローン控除の戻り額=総支払額)
31,831,182円-2,452,700円=29,378,482円

となり、住宅ローンを借りたほうが621,518円も得をする計算になります。

上記のように仮に現金一括払いができるような場合でも
住宅ローン減税制度がある間は、頭金としてではなく、
繰上げ返済した方がお得になります。

まとめ


自己資金=頭金

と言うイメージがあると思いますが、
現在は繰上げ返済をした方がお得になる場合が多いです。

住宅ローンを組む時は、繰上げ返済した場合は
どうなるのか?もキチンと計算してみましょう。

そして、もう一つ大事なことは
どこの金融機関で借りるか?です。

同じ住宅ローンでも、金融機関で金利が
全然違います。

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また、住宅ローンの金利は値切ることができるって
ご存知ですか?

実は住宅ローンの金利は交渉することで
値切ることができるんです‼︎!

一般的な価格交渉と同じで、各銀行の金利を調べて
価格競争させることで、住宅ローンの金利が一般に表示されている
金利よりも安くなる可能性があります。

ただし、住宅ローンの事前審査に通っていなければ、
価格競争のテーブルにのせることができません。

各銀行で、事前審査の手続きをするのは、手間も時間も
かかります。

住宅ローン一括審査申込を利用すれば
一度の入力で6銀行に対して審査の申し込みをすることが可能です。

余計な手間をかけずに各金融機関の比較・申請を
することができるので、ぜひ利用してみてください。



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