変動金利で借りたほうが得する人の特徴とその理由

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マイホームを購入するときに
ほとんどの人が住宅ローンを組むと思います。

そのときに住宅ローンを
固定金利で借りるべきか?
変動金利で借りるべきか?

悩みますよね。

どちらの金利で借りた方がお得かどうかは
・将来の景気動向
・借りる人の状況

によって変わります。

将来の景気動向について、完全に予測することは不可能ですが、
借りる人の状況によって、どちらが有利か判断することは可能です。

このページでは、変動金利で借りたほうが得する人の特徴と
その理由について、ご紹介します。

自己資金がある

自己資金がある場合は、
変動金利で住宅ローンを組んだ方がお得です。

銀行によって多少違いますが、
現在の金利を見てみると

変動金利は年0.4%~0.7%
固定金利は年1.3~2.45%

となっています。

このように変動金利と固定金利を比べた場合、
変動金利には変動リスクがある分
金利が安く設定されています。

固定金利期間終了後に金利が上昇する可能性もありますが、
自己資金があれば、もともとの借り入れ金額自体が
少なくなるため、変動リスクを抑えることができます。

固定金利と変動金利の比較
【条件】
マイホームの金額:3,000万円
自己資金(頭金):1,000万円
借り入れ金額:2,000万円返済期間:35年

【固定金利:2.45%年の場合】
支払い利息総額:9,804,662円
住宅ローン返済額:29,804,662円・・・(1)

【変動金利:10年間0.7%/年、10年後金利が3.5%に上昇した場合】
支払い利息総額:8,636,422円
住宅ローン返済額:28,636,422円・・・(2)

((1)-(2)=差額)
29,804,662円-28,636,422円=1,168,240円

同じ金額で同じ期間借りたとしても、
支払い総額が1,168,240円も違います。

 

頭金で支払うより繰上げ返済の方がお得!?


自己資金は最初に頭金として支払っても良いですが、
頭金として支払うよりも繰り上げ返済をした方がお得です。

自己資金を頭金に充てた場合と繰り上げ返済に充てた場合との比較

【条件】
マイホームの金額:3,000万円
自己資金:1,000万円
返済期間:35年
金利:10年間0.7%/年、10年後の金利3.5%

【自己資金を頭金にした場合】
借り入れ金額:2,000万円
住宅ローン返済額:28,636,422円

(自己資金+住宅ローン返済額=総支払額)
1,000万円+28,636,422円=38,636,422円・・・(1)

【繰り上げ返済した場合】
借り入れ金額:3,000万円
10年後の繰り上げ返済金額:1,000万円
住宅ローン返済額:34,863,692円・・・(2)

((1)-(2)=差額)
38,636,422円-34,863,692円=3,772,730円

借り入れ金額を減らした方がお得だと
勘違いしがちですが、現在のような低金利だと
自己資金を頭金にするよりも金利が上がるときに
繰上げ返済した方が得をします。

 

一括返済できても住宅ローンを組んだ方がお得


住宅ローン減税があるのも忘れてはいけません。

住宅ローン減税とは
確定申告をすることで、毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうち
いずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。

 

住宅ローン減税が10年間利用できるため、
仮に自己資金だけでマイホームを購入できる場合であっても
変動金利(10年固定)で住宅ローンを組んだ方がお得です。

住宅ローンを組まない場合と組んだ場合との比較
【条件】
家族構成:夫、妻、子ども2人
収入:600万円(夫)
マイホームの金額:3,000万円
年利:0.7%(10年固定)
返済期間:35年

【住宅ローンを組まず、現金一括払いをした場合】
総支払額:3,000万円

【住宅ローンを組み、10年後に一括繰上げ返済した場合】
支払い利息総額:1,831,182円
住宅ローン返済額:31,831,182円
住宅ローン控除額:2,452,700円

(住宅ローン返済額-住宅ローン控除の戻り額=総支払額)
31,831,182円-2,452,700円=29,378,482円

となり、住宅ローンを借りたほうが621,518円も
得をする計算になります。

年収等の条件によっても変わりますし、
多少手間もかかりますが、住宅ローン控除が利用できる間は、
たとえ一括で支払うだけの自己資金があったとしても
変動金利で住宅ローンを組んだ方がお得です。

月々の返済額を減らしたい


月々の返済金額の内訳をみると
「元金」「利子」に分けることができます。

元金+利子=月々の返済金額

利子率の低い変動金利で借りれば、
利子部分が減るため、結果月々の返済金額を減らすことができます。

ただし、月々の返済金額については、5年ルールや125%ルールがあるため、
金利が上がっても、それほど変動はありませんが、最終支払日まで
元金及び未払い利息が残ってしまった場合は一括払いしなければいけないため、
注意が必要です。

借入(返済)期間が短い


変動金利で怖いのは、変動リスク(金利が上下すること)です。

借入(返済)期間が短い場合、この変動リスクの影響を
抑えることができるため、変動金利で借りた方が得です。

固定金利と変動金利の比較
【条件】
借り入れ金額:3,000万円
返済期間:25年

【固定金利:2.45%年の場合】
支払い利息総額:10,149,152円
住宅ローン返済額:40,149,152円・・・(1)

【変動金利:10年間0.7%/年、10年後金利が3.5%に上昇した場合】
支払い利息総額:7,051,326円
住宅ローン返済額:37,051,326円・・・(2)

((1)-(2)=差額)
40,149,152円-37,051,326円=3,097,826円

同じ金額で同じ期間借りたとしても、
支払い総額が3,097,826円も違います。

 

借り入れ期間が長くなれば長くなるほど変動リスクの影響が強く、
逆に短くなれば短くなるほど変動リスクを抑えることができます。

そのため、借り入れ期間が短い場合は、初期の金利が安い
変動金利で住宅ローンを組んだ方がお得です。

常日頃から景気変動がチェックできる


住宅ローンを借りるまでは、現在の金利はいくらなのか?
一生懸命調べると思いますが、一度借りてしまうと、
そのまま放置してしまいがちです。

固定金利の場合は、ある程度放置していても問題ありませんが、
変動金利の場合は、常に景気変動をチェックしていないと、
知らず知らずのうちに高い金利を支払わされる
かもしれません。

そのため、変動金利で借り入れをした場合は、
常に景気変動をチェックし、必要に応じて
住宅ローンの借り換えを検討しなければいけません。

ただ、 住宅ローンを借り換えるべきかどうか
自分で計算したり、手続きをするのは面倒だと思います。

そういう場合は、下記のサイトがオススメです。


「住宅ローン借り換えセンター」

であれば、相談は無料でできますし、
実際に手続きを依頼する場合も成果報酬型なので、
安心して利用できます。

まとめ


・自己資金がある
・月々の返済金額を減らしたい
・借入(返済)期間が短い
・常日頃から景気変動がチェックできる

住宅ローンを借りる場合、
上記4つのうち、どれか1つでも該当するのであれば
変動金利の検討をしてみましょう。

なお、固定金利・変動金利どちらで借りる場合も
毎月金利は変わります。

その都度、すべての金融機関の金利を調べるのは
非常に手間ですし、大変です。

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また、住宅ローンの金利は値切ることができるって
ご存知ですか?

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値切ることができるんです‼︎!

一般的な価格交渉と同じで、各銀行の金利を調べて
価格競争させることで、住宅ローンの金利が一般に表示されている
金利よりも安くなる可能性があります。

ただし、住宅ローンの事前審査に通っていなければ、
価格競争のテーブルにのせることができません。

各銀行で、事前審査の手続きをするのは、手間も時間も
かかります。

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