住宅ローン控除の条件・計算方法 最大500万円返ってくる

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平成33年12月31日までに住宅ローンを使って
住宅の新築、取得、増改築等をして、
住み始めた場合、住み始めてから
10年間住宅ローン控除を利用することができます。

こう書くと難しく感じるかもしれませんが、
つまり、マイホームを購入した場合、
住宅ローン控除で最大500万円返ってくる可能性があります!!

このページでは、住宅ローン控除の制度について
わかりやすくご紹介します。

住宅ローン控除を受けるための条件


住宅ローンを受けるためには、
下記7つの条件を全てクリアする必要があります。

適用者
(控除を受ける人)
・マイホームを取得した日から6ヶ月以内に居住を開始し、
引き続き控除適用年の12月31日まで居住していること
・控除適用年の合計所得金額が3,000万円以下であること
・適用を受ける年の翌年3月15日までに所得税の確定申告をすること
住宅ローン ・住宅の取得等にかかるローンであること(利息対応部分の金額は非該当)
・返済期間が10年以上であること
マイホーム ・床面積が50㎡以上であること
・床面積の1/2以上が適用者の居住用であること

上記のうち、どれか1つでも条件を満たさない場合は、
住宅ローン控除を受けることができません。

また、土地等にかかる住宅ローンについても、
下記のいずれかに該当する場合は、
住宅ローン控除の対象となります。

敷地の条件
・家屋と共に取得した土地等にかかるもの
・宅地建物取引業者との宅地分譲契約(契約締結後3ヶ月以内の
家屋建築条件付に限る)により取得した土地等にかかるもの

 

色々と条件は細かいですが、
一般家庭の人がマイホームを購入して、
期日までに確定申告を行えば大抵住宅ローン控除を
受けることができます。

住宅ローンの最大控除額は家の造り方で変わる


住宅ローンの控除金額は、マイホーム購入者(適用者)の
収入や住宅ローン残高によって異なりますが、
最大控除額は、家の造り方によって変わってきます。

認定住宅の場合、最大500万円控除


認定住宅とは、
・長期優良住宅
・低炭素住宅

上記2つの条件のうち、
どちらか1つを満たす住宅のことを指します。

長期優良住宅とは、その名のとおり、
長期(目標は100年間)に渡って住むことができる
優れた住宅のことです。

長期優良住宅の認定を受けるには、

・劣化対策
・耐震性
・維持管理・更新の容易性
・可変性
・バリアフリー性
・省エネルギー性
・居住環境
・住戸面積
・維持保全計画

上記9つの性能項目の基準をクリアしている
必要があります。

低炭素住宅とは、CO2排出量の少ないエコな住宅のことです。

低炭素住宅の認定を受けるには、

省エネ法の省エネ基準に比べて
冷暖房や給湯などの一次エネルギー消費量を、
10%以上低く抑えることが必要となります。

加えて、節水対策、HEMSの導入、ヒートアイランド対策など
低炭素化に資する措置等を2つ以上行なっている必要があります。

なお、長期優良住宅、低炭素住宅ともに、
ただ条件を満たすだけではダメです。

5万円〜10万円の申請料を払って
認定を受ける必要があります。

認定住宅に認定されれば年間最大50万円控除されるため、
10年間の合計(50万円×10年間)で最大500万円の
住宅ローン控除を受けることができます。

一般住宅の場合、最大400万円控除


一般住宅とは
・長期優良住宅
・低炭素住宅

どちらにも該当していない住宅のことです。

認定住宅でなくても、年間最大40万円控除されるため、
10年間の合計(40万円×10年間)で最大400万円の
住宅ローン控除を受けることができます。

控除額の計算方法


控除額を下記条件で計算してみましょう。

【条件】
住宅ローン残高5,000万円
土地建物の購入額6,000万円
所得税額30万円
所得税の所得金額360万円

控除額可能額を算出する

まず、控除可能額を算出します。

最初に住宅ローン年末残高と土地建物の購入額を比較します。

(1)5,000万円<6,000万円

条件の場合、住宅ローン残高の方が少ないため、
住宅ローン残高に控除率1.0%掛けます。

(2)5,000万円×1.0%=50万円

となり、
認定住宅の場合、控除可能額は50万円となります。
一般住宅の場合、上限が40万円のため、
控除可能額は40万円となります。

所得税の控除額を算出する

控除可能額がわかったところで、次に
所得税の控除額を算出します。

今回の条件では所得税額が30万円なので、
認定住宅でも一般住宅でも、どちらでも

(3)50万円or40万円>30万円

となり、所得税から30万円全額が
控除されます。

住民税の控除額を算出する

次に住民税の控除額を算出します。

まず控除可能額から所得税額を差し引きし、
控除しきれなかった金額を出します。

(4)50万円ー30万円=20万円

住民税の控除限度額は別途定められており、

・所得税の課税総所得金額等×7%
・13.65万円

どちらか低い方が控除金額になります。

(5)360万円×7%=25.2万円≧13.65万円

(4)で控除しきれなかった金額は20万円だったため、

(6)20万円>13.65万円

となり、認定住宅の場合、
住民税から13.65万円控除することができます。

一般住宅の場合は、(4)にて、
控除しきれなかった金額が10万円となるため、
住民税から10万円控除することができます。

実際の控除額は

最後に、所得税の控除額と住民税の控除額とを
合計して

(7)30万円+13.65万円=43.65万円

となり、実際の控除額は認定住宅の場合
43.65万円控除できる計算になります。

一般住宅の場合は、

(7)30万円+10万円=40万円

となり、年間最大控除額40万円控除される計算になります。

他の制度とは併用できない


住宅ローン控除は

認定住宅の特別控除との併用はできません。

選択適用(どちらか選ぶ)
となります。

選択適用(どちらか選ぶ)する必要があります。

すまい給付金と併用することは可能です。

住宅ローンを組む時にオススメ


住宅ローン控除と認定住宅の特別控除
どちらを選択するべきか?

答えはシンプルで、
住宅ローンを組めば住宅ローン控除
住宅ローンを組んでいなければ認定住宅の特別控除

を選択するべきです。

住宅ローン控除は、10年間で
最大500万円の控除を受けることができます。

それに対して認定住宅の特別控除は、
2年間で最大65万円しか控除を受けられません。

控除額だけを見ると、圧倒的に住宅ローン控除の方が
手厚いです。

ただし、住宅ローンを受けていない又は
住宅ローンを組んでも、すぐに完済してしまうような
場合、住宅ローン控除を受けることができません。

そのため、住宅ローンを組まない場合は、
認定住宅の特別控除を利用するしかありません。

しかし、一般的にマイホームを購入する場合は、
住宅ローンを組むので、どちらの条件も満たす場合は、
住宅ローン控除を利用する方が断然お得です。

住宅ローン控除の具体例・Q&A


なお、住宅ローン控除以外に活用できる
各種税・補助金・優遇制度については、
下記のページを参照してください。

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