繰り上げ返済で得する5つの小技・テクニック

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マイホームを購入する際、多くの方が
住宅ローンを組むと思います。

そして、同様に多くの方が
返済している途中に繰り上げ返済をすると思います。

繰り上げ返済した分は、利子の支払いには一切充てられず、
全額元本部分に充てられるため、
通常の返済と比べて、かなりお得になります。

ただ、どうせするなら、よりお得に
繰り上げ返済したいと思いませんか?

このページでは、繰り上げ返済を
よりお得にする5つの方法をご紹介します。

早い時期に繰り上げ返済する方が得


住宅ローンの借入金額等、諸条件が一緒でも
繰り上げ返済する時期によって、効果が全然違います。

繰り上げ返済した場合の効果比較
【条件】
借入金額:3,000万円
借入期間:35年間
借入金利:2%/年(固定金利)
繰上返済額:100万円【繰り上げ返済しない場合の総返済額】
41,738,968円

【1年後に繰り上げ返済した場合の総返済額】
40,775,023円41,738,968円-40,775,023円=差額963,945円

【10年後に繰り上げ返済した場合の総返済額】
41,125,891円

41,738,968円-41,125,891円=差額613,077円

【20年後に繰り上げ返済した場合の総返済額】
41,414,000円

41,738,968円-41,414,000円=差額324,968円

【30年後に繰り上げ返済した場合の総返済額】
41,643,311円

41,738,968円-41,643,311円=差額95,657円

同じ100万円返済した場合でも
1年後に返済した場合と30年後に返済した場合を比べると
約10倍の868,288円も違います。

 

このように、借入金額等、諸条件が一緒でも
早い時期に繰り上げ返済する方が圧倒的にお得です。

では、なぜ同じ金額を支払っているのに、
これほどまでに支払い金額に差が出るのでしょうか?

それは、金利の計算方式が複利計算だからです。

複利計算の場合、単利計算と異なり、
利子に対しても利子が付きます。

住宅ローンを繰り上げ返済することで、
元金に掛かる利子は、もちろんですが、
利子に掛かる利子も支払わなくて良くなる分、
総返済額が少なくなります。

借り入れ後10年間は繰り上げ返済しない方が得


上記の「早い時期に繰り上げ返済する方が得」にて説明してある
とおり、繰り上げ返済は早ければ早い方が得です。

しかし、借り入れ後10年間は、繰上げ返済しない方が得です。
なぜなら、住宅ローン減税制度を利用することができるからです。

平成33年12月までに住宅ローンを借入れて住宅を
取得した場合、確定申告をすることで、

・毎年末の住宅ローン残高
・住宅の取得対価

上記いずれか少ない方の金額の1%が
10年間に渡り所得税の額から控除されます。

住宅ローン減税制度の例
【家族例】
家族構成:夫、妻、子ども2人
収入:600万円(夫)
マイホームの金額:3,000万円
年利:1.0%
返済期間:35年【住宅ローン控除額】
初年度:253,000円
10年間:2,463,500円

世帯の収入や家族構成によっても異なりますが、
10年間は、かなりの金額がお得になります。

繰り上げ返済することにより、
住宅ローン残高が減り、本来もらえた控除が
もらえなくなる可能性があります。

そのため、借り入れ後10年間は
繰り上げ返済しない方が得です。

繰り上げ返済よりも資産運用した方が得!?


日銀の金融政策により、低金利時代が続いています。

その影響で、住宅ローンの借り入れ金利も下がっており、
現在の最低金利は0.457%/年と、かなり格安で
借りることができます。

実際は10年固定や全期間固定で借り入れていると思うので、
多少金利は上がると思いますが、それでも1.5%/年以内だと
思います。

そのため、もしも、株・投資信託・仮想通貨などの
利回り1.5%/年以上で運用できるのであれば、
繰り上げ返済するよりも資産運用した方がお得です。

ただ、株・投資信託・仮想通貨などは、
確実ではありません。

実績がある方などは、資産運用した方が良いと思いますが、
資産運用初心者などは、あえてリスクをとるよりも
繰り上げ返済をした方が確実です。

手元資金は残しておいた方が得


とにかく借金を減らそうと
何よりも優先して繰り上げ返済をする人がいますが、
それはオススメできません。

なぜなら、ある日突然、
・病気や怪我で入院する
・給料が減額される
・リストラされる
・事故を起こして損害賠償を求められる

など、急な出費を強いられることがあるからです。

貯金全額を繰り上げ返済に充てた結果、
急な出費に対応することができず、
新たに借金をすることになってしまえば
本末転倒です。

早く借金を減らしたいのは、わかりますが、
人生何が起こるかわからないため、
手元資金は必ずとっておきましょう。

まとめて繰り上げ返済した方が得


最近は、繰り上げ返済しても
インターネットで手続きをすれば、
手数料が掛からない金融機関がほとんどです。

手数料が掛からないのであれば、
繰り上げ返済はどんどんするべきです。

しかし、中には手数料が掛かる金融機関もありますし、
また、インターネットでの手続きができない方の場合は、
手数料が掛かってしまいます。

手数料が掛かる場合は、お金が貯まる都度
繰り上げ返済をしていると、手数料がもったいないので、
まとめて繰り上げ返済した方がお得です。

まとめ


早い時期に繰り上げ返済した方が、その分
・元金の利息
・利息の利息

を支払わなくて良くなります。

ただし、借り入れ後10年間は
住宅ローン控除が利用できるので
繰り上げ返済をしない方が良いです。

もしも、住宅ローンの金利よりも
高い利回りで資産運用できるのであれば
繰り上げ返済するよりも資産運用した方がお得です。

人生何が起こるか、わかりません。
そのため、急な出費に対応できるように
手元資金は残しておいた方が安全です。

最近は手数料が掛からない金融機関が
増えてきたので、そこまで意識する必要はありませんが、
手数料が掛かるのであれば、まとめて
繰り上げ返済した方が良いです。

繰り上げ返済をする場合は、
上記の小技・テクニックを利用して、
よりお得に、住宅ローンを返済していきましょう。

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