借り換えたら住宅ローン控除はうけられない?住宅ローン控除を継続する方法

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住宅ローンの返済は長期に渡るため、
少しでも金利は安い方が良いですよね。

そのため、住宅ローンの金利が変動したりすると、
住宅ローン借り換えシミュレーションをすると思います。

シミュレーションの結果、借り換えた方が
住宅ローン総返済額が少なくなるのであれば、
すぐに借り換えを検討すると思います。

しかし、借り換えをした場合、
住宅ローン控除は、そのまま継続して受けられるのでしょうか?
気になると思います。

そこで、このページでは
・借り換えても住宅ローン控除を受けることができるのか?
・借り換える場合の注意点

などについて、詳しく説明します。

住宅ローンを借り換えると控除がなくなる?


住宅ローン控除の条件の1つに
・住宅の取得等にかかるローンであること(利息対応部分の金額は非該当)
と言うものがあります。

つまり、住宅ローン控除を受けるための借入金とは、
住宅の新築等のために直接必要な借入金でなければいけません。

借り換えをすると、その新しい借入金の目的は、
「従前の住宅ローンを返済するための借入金」となり、
「住宅の新築等のために直接必要な借入金」では
なくなってしまいます。

そのため、住宅ローンを借り換えてしまうと、
原則どおりでいくと、住宅ローン控除を
受けられなくなってしまいます。

2つの条件を満たせば住宅ローン控除を継続できる


原則としては、借り換えをすると住宅ローン控除の対象から
外れてしまいます。

しかし、下記2つの条件を満たすことができれば
住宅ローン控除を引き続き継続して受けることができます。

条件1:従前の住宅ローン返済のための借り換えであること


1つ目の条件は、新しい借入金が従前の住宅ローンの
返済のためのものであることが明らかであることです。

実は、住宅ローンの借り換えは原則認められていませんが、
金利条件の見直しは認められています。

では「金利条件の見直し」「借り換え」の違いは何か?
と言うと銀行を変えるか変えないかの違いしかありません。

住宅ローンを借り換える目的は、
「従前の住宅ローンを返済するための借入金」ではなく、
「金利条件の見直し」です。

最初に住宅ローンを組んだ銀行としか
金利交渉できないとなると競争原理が働かず、
利用者が不利益を被ります。

そのため、新しい借入金が従前の
住宅ローン返済のためのものであることが
明らかであれば、金利条件の見直しとみなされ、
住宅ローン控除を継続することができます。

条件2:住宅ローン控除の要件を満たしていること


2つ目の条件は新しい借入金も
住宅ローン控除の条件を全て満たしてることです。

住宅ローン控除の条件
・マイホームを取得した日から6ヶ月以内に居住を開始し、
引き続き控除適用年の12月31日まで居住していること
・控除適用年の合計所得金額が3,000万円以下であること
・適用を受ける年の翌年3月15日までに所得税の確定申告をすること
・住宅の取得等にかかるローンであること(利息対応部分の金額は非該当)
・返済期間が10年以上であること
・床面積が50㎡以上であること
・床面積の1/2以上が適用者の居住用であること

 

基本的に諸条件は変わりませんが、
借り換えると償還期間(返済期間のこと)が変わります。

住宅ローン控除の条件のうち
・返済期間が10年以上であること
を満たさなくなる可能性がある。

そのため、借り換える時は
償還期間に気をつけましょう。

新しい借入金の方が多くなると計算方法が変わり損をする


ごく稀にですが、従前の借入金の残高より
新しい借入金の方がが多くなる場合があります。

住宅ローン控除のページで、ご紹介しているとおり、
借入金が増えると控除可能額が増えるため、
住宅ローン控除を受けるうえでは有利になるのでは?

と思うかもしれません。

しかし、新しい借入金の方が多くなると、
住宅ローン年末残高の計算方法が下記のように
変わります。

住宅ローン年末残高=
新しい借入金の年末残高×従前の借入金の残高÷新しい借入金の借入時の金額

住宅ローン控除の試算例
新しい借入金の年末残高:3,500万円
新しい借入金:4,000万円
従前の借入金:3,000万円
の場合

借り換えがない状態で年末残高が3,500万円の場合は
3,500万円×控除率1.0%=控除可能額35万円となりますが、借り換えた場合は

3,500万円×3,000万円÷4,000万円×控除率1.0%=控除可能額26万2,500円

となります。

 

そのため、住宅ローン控除に関して言えば
借入金額を途中から増やすメリットは一切なく、
むしろデメリットの方が多いです。

借り換えても住宅ローン控除期間は延長されない


住宅ローンの借り換え=新たな借入金
となるため、ひょっとして住宅ローン控除が延長されるのでは?
と期待する方もいると思いますが、残念ながら
住宅ローン控除期間は延長されません。

なぜなら住宅ローン控除を受けることができる年数は
住宅ローンを組んでから10年間
ではなく、
居住を開始した年分から10年間
と定められているからです。

そのため、住宅ローンを借り換えても
借り換えなくても住宅ローン控除期間に変わりはありません。

住宅ローン控除の具体例・Q&A





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