必要費償還請求権とは?

賃貸借契約中に賃借人が
必要費を支出した場合、その費用を
賃貸人に対して請求することができます。

これを必要費償還請求権(民法第608条第1項)と言います。

民法第608条第1項(賃借人による費用の償還請求)
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を
支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。

 

必要費とは?

必要費とは、修繕費のことです。

民法606条にて、賃貸人は賃借人に
対して修繕義務を負っています。

民法第606条第1項(賃貸物の修繕等)
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

そのため、物件が破損等により、本来の目的に従った
使用及び収益ができないような場合は、賃貸人が
修繕費(必要費)を支出しなければいけません。

例え、その破損等が賃貸人の
責に帰することのできないものであってもです。

ただし、賃借人には善管注意義務があるため、
賃借人が故意に、又は不注意が原因で破損した場合は、
その修繕費は賃借人が負担することになります。

請求できる金額

本来であれば、賃貸人が支払うべき修繕費(必要費)を
賃借人が立て替えて支払っているので、
当然、必要費償還請求権で請求できる金額は、
修繕に掛かった費用全額です。

請求できる時期

請求できる時期についても、同様に、本来であれば
必要費は、賃貸人が支払うべきものなので、
負担したら直ちに賃貸人に
請求することができます。

必要費と造作・有益費の違い

必要費とは別に似たような用語で造作・有益費があります。

造作・有益費についても必要費と同様に
賃借人が支払い、条件を満たせば、
大家に対して請求することができます。

賃借人の請求権
・必要費償還請求権
造作買取請求権
有益費償還請求権

これら3つの違いを簡単に説明すると下記のとおりです。

費用を支出する目的が違う

必要費と造作・有益費の違いは、
費用を支出する目的で分けることができます。

必要費は、賃貸物件の維持保存等(修繕等)に費やされた費用、
つまりマイナスを補うための費用です。

それに対して、有益費・造作は、賃貸物件の価値を増加するために
費やされた費用、つまりプラスαのための費用です。

請求できる時期が違う

有益費及び造作は、賃貸借契約が終了してからしか
請求することができません。

対して必要費は、負担したら直ちに賃貸人に
請求することができます。

賃貸借契約終了まで、待つ必要はありません。

無断修繕をした場合の取扱いは?

賃借人は物件が破損等した場合は、
すぐに賃貸人に対して通知する義務があります

民法第615条第1項(賃借人の通知義務)
賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者があるときは、
賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。
ただし、賃貸人が既にこれを知っているときは、この限りでない。

 

では、賃借人が賃貸人に対して通知せず、
無断で修繕した場合、必要費償還請求権は、どうなるのか?

答えは、無断で修繕した場合でも賃貸人に対して
通常どおり必要費を請求することができます。

通知義務は、賃借人が通知を怠った結果、
建物の損傷が悪化するなどして賃貸人に更なる
損失が発生することを防止するためのものです。

そのため、賃借人が、たとえ無断で修繕したとしても、
建物に損傷が発生しなかった場合は、通知義務の目的は達成されているため、
当然賃貸人は必要費を支払う必要があります。

修繕に伴い、改良した場合の取扱いは?

修繕に伴い、改良した場合、修繕に掛かる費用については、
必要費として請求することができます。

改良に掛かった部分については、有益費として
請求することができます。

雨漏りするため、修繕に伴い屋根をトタン葺きから瓦葺きに改良した場合
トタン葺きの屋根をトタン葺きの屋根として修繕した場合の費用については、
必要費として請求することができます。トタン葺きから瓦葺きにした費用の増加分については、
有益費として請求することができます。

 

賃貸借契約書で請求権を放棄した場合の取扱いは?

賃貸借契約書の特約で「必要費は賃借人の負担とする」
記載があり、それに合意(サイン)した場合、必要費を
請求できなくなります。

ただし、この場合に請求できなくなるのは、あくまで
小規模な修繕の場合のみです。

屋根やベランダ等、建物の主要な構造部分であったり、
その修繕費用が高額な大規模な修繕に関しては、この
特約は無効となり、賃貸人に対して必要費を
請求することができます。

賃貸人が必要費を支払ってくれない場合どうすれば?

繰り返しになりますが、本来であれば、修繕費(必要費)は
賃貸人が支払うべきものです。

にも関わらず、賃貸人が必要費を支払わない場合には、
どうすれば良いのか?

このような場合は、家賃の支払いを止めましょう。

必要費に関しては家賃支払義務と相殺することができます。