法的瑕疵物件とは

訳あり物件とは、土地・建物に瑕疵(かし)がある
物件のことを言います。

訳あり物件と一口に言っても具体的には、大きく4種類に
分けることができます。

 

訳あり物件の種類

このページでは、法的瑕疵物件について
詳しく説明していきます。

そもそも瑕疵(かし)とは?

瑕疵(かし)とは、本来あるべき
機能・品質・性能が備わっていない=欠陥があること
言います。

法律用語なので、難しいと言う印象を受けると思いますが、
要するにキズ・欠点・欠陥のことです。

法的瑕疵物件とは

法的瑕疵物件とは、
法令などによって自由な利用が阻害されている、
もしくは法令を違反していることを言います。

法的瑕疵物件に関係する法律は主に
・都市計画法
・建築基準法
・消防法
の3つです。

法的瑕疵物件の例
・建築制限が生じる計画道路指定を受けている
・開発行為が認められない市街化調整区域内にある
・接道義務に違反している
・構造上の安全基準が満たされていない
・建蔽率を違反している
・容積率を違反している
・防災設備(火災報知機、スプリンクラー等)が古い

 

売買には関係あるが、賃貸には関係ない

法的瑕疵物件は、売買する場合には、重要事項になりますが、
賃貸の場合は、あまり関係がありません。

消防法の関係で防災設備が古い等は気になるところですが、
それ以外は、賃貸の場合、気にする必要はありません。

法的瑕疵物件は建て替えができない

法的瑕疵物件の場合、建て替えることができない
場合があります。(再建築不可物件)

また、建て替えることができたとしても、現在の建物よりも
小さい・狭い建物になる可能性があります。

ただし、建物内の部屋をリフォーム・リノベーションすることは、
可能です。

元々建っている建物をそのまま利用する場合、
部屋のリフォーム・リノベーションのみを計画している場合は、
問題ありませんが、建て替えを検討している場合は、
注意しましょう。

法的瑕疵物件は住宅ローンが利用できない

法的瑕疵があり、再建築不可物件の場合、
住宅ローンが利用できない場合があります。

なぜなら、法規定を満たさない物件は、そもそも
正常な融資の対象にはならないからです。

そのため、「融資不可」となり、住宅ローンが
利用できないことがあります。

仮に住宅ローンを利用できたとしても、
担保としての価値が低いため、通常の金利ではなく、
割高の金利を支払わなければいけません。

法的瑕疵物件を購入する場合は、気をつけましょう

法的瑕疵物件の見分け方

法的瑕疵がある場合、不動産広告には
建物の場合は「再建築不可」
土地の場合は「建築不可」
などの記載があります。

ただし、直近の法改正により、法規定を満たさなくなった物件の場合、
不動産会社も把握しておらず、広告に載らない可能性もあります。

そのような場合は、ご自身で調べるしかありません。

ご自身で調べる場合は、
各自治体の担当部署(建築課・都市政策課など)
に問い合わせれば、教えてもらえます。

法的瑕疵があると安い?

法的瑕疵のある物件は、敬遠されがちなので、
相場と同じ金額で売りに出しても、なかなか
買い手が見つかりません。

そのため、相場と比べると格安で購入することが
できます。

ただし、上記のとおり、法的瑕疵物件の場合、住宅ローンを
組めず、また、組めたとしても割高な金利になるため、
金利負担を考慮すると、むしろ支払い金額が多くなる
可能性があります。

また、一括で購入する場合であれば、格安なのかもしれませんが、
それでも各種制限がかかるため、お買い得かどうかは、
かなり微妙なところです。 

告知義務があります

法的瑕疵がある場合、売主は
重要事項として契約時に説明する義務があります。

口頭での説明も、もちろんありますが、
書面として、きちんと添付しないといけません。

宅地建物取引業法第三十五条(重要事項の説明等)
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の
相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う
媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)
に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、
その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、
少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面
(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。

 

告知義務の期間

法的瑕疵があり続ける限り、告知する義務があります。

理論上、該当の法的瑕疵が解消されれば、
告知する必要は、なくなりますが、
解消されることは、ほぼないと見て間違いないでしょう。

告知義務を怠った場合の取扱い

もしも、告知義務があるにも関わらず
売主が買主に伝えなかった場合、瑕疵担保責任を負います。

この場合、買主は契約の解除又は損害賠償の請求をすることが
できます。