心理的瑕疵物件とは

訳あり物件とは、土地・建物に瑕疵(かし)がある
物件のことを言います。

訳あり物件と一口に言っても具体的には、大きく4種類に
分けることができます。

訳あり物件の種類

このページでは、心理的瑕疵物件について
詳しく説明していきます。

そもそも瑕疵(かし)とは?

瑕疵(かし)とは、本来あるべき
機能・品質・性能が備わっていない=欠陥があること
言います。

法律用語なので、難しいと言う印象を受けると思いますが、
要するにキズ・欠点・欠陥のことです。

心理的瑕疵物件とは

心理的瑕疵物件とは、
その場所で過去に起きた出来事にまつわり、嫌悪感を持たれる
物件のことを言います。

一般的に事故物件や、いわく付き物件と呼ばれます。

土地・建物自体に瑕疵はないため、本人さえ気にしなければ
住むうえで特段不自由はありません。

心理的瑕疵物件の例
・住宅で自殺があった
・住宅で殺人事件があった
・住宅で事故や事件により死亡があった
・住宅の周辺で事故・事件・火災などがあった
・住宅で死亡(自然死・孤独死)後、発見が遅れ遺体が腐敗していた

 

心理的瑕疵物件の見分け方

事件等があった後、リフォームや特殊清掃が入っているため、
物件を見ただけでは、心理的瑕疵があるかどうかは、わかりません。

また告知義務があるとは言っても、必ずしも告知してくれるとは
限りません。

そのため、ご自身で調べる必要があります。

心理的瑕疵物件を見分けるポイント
・物件広告に「告示事項あり」と記載がある
・家賃が相場より安い
・部屋の一部だけリフォームされている
・マンション、アパート名が変わっている

その他、調べ方としては、
事故物件公示サイト「大島てる」で検索してみたり、
実際に、ご近所の方に聞いてみるのが一番です。

心理的瑕疵があると価格が安くなります

心理的瑕疵のある物件は、敬遠されがちなので、
相場と同じ金額で売り・貸しに出しても、なかなか
買い手・借り手が見つかりません。

そのため、相場よりも安い金額で売り・貸しに
出ていることが、ほとんどです。

割引率は、事件・事故の内容によって変わります。

割引率の目安
・自然死・孤独死の場合は相場の1割引き程度
・自殺の場合は2~3割引き程度
・殺人事件の場合は3~5割引き程度
と言われています。

凶悪犯罪の場合は、8割も割引される場合もあるそうです。

気になる人は、どれだけ安くなろうと
嫌なものは、嫌だと思いますが、全然
気にならない人にとってみれば
超格安物件となります。

告知義務があります

心理的瑕疵がある場合、売主・貸主は
重要事項として契約時に説明する義務があります。

口頭での説明も、もちろんありますが、
書面として、きちんと添付しないといけません。

宅地建物取引業法第三十五条(重要事項の説明等)
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の
相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う
媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)
に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、
その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、
少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面
(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。

 

ただし、心理的瑕疵物件の場合、
事故物件の告知義務は曖昧で
告知をいつまで、そしてどこまでするか明確な
ルールがあるわけではありません。

そのため、過去に心理的瑕疵に該当するような
事件等があったとしても、必ず告知されるわけではないので
気をつけましょう。

告知義務の期間

心理的瑕疵物件の告知義務については、
ガイドラインがありません。

そのため、「いつまで告知しなければいけない!!」と言う
期間はありません。

目安として、不動産協会は10年を推奨しているそうです。

ただし、その事件性によっては、2~3年程度経過すればOK
言う事例もありますし、場合によっては50年経過してもダメ
言う事例もあるそうです。

つまりケース・バイ・ケースです。

一度誰かが住んだ後は告知しなくて良い?

平成19年の裁判において、一旦別の入居者が入れば、
特別な事情がない限り、宅建業法上の告知義務はないと言う判例が出ました。

そのため、所有する不動産が
心理的瑕疵物件になってしまった場合、
そこに1ヶ月間だけ関係者を住まわせると言う
方法が横行した時期もありました。

しかし、最近では消費者保護の観点から、
「買主の購買意欲等に影響を与えるような事実については、
告知することを原則とすべき」と言われるようになったため、
別の入居者が入ったとしてもケースによっては、告知義務が
残るようになりました。

つまり、こちらもケース・バイ・ケースです。

告知義務を怠った場合の取扱い

もしも、告知義務があるにも関わらず
売主・貸主が買主・借主に伝えなかった場合、瑕疵担保責任を負います。

この場合、買主・借主は契約の解除又は損害賠償の請求をすることが
できます。

ただし、心理的瑕疵物件の場合、
上記のとおりケース・バイ・ケースのため、
判定が難しいです。