頭金なしでもマイホームは購入できる?頭金ゼロのメリット・デメリット・注意点

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マイホームを購入したい!!
でも・・・頭金が用意できていない!

こういう悩みを持っている方は多いと思います。

ネットで調べてみたり、親に相談すると、

「頭金がないと住宅ローンは借りられない」
「頭金0円で住宅ローンを借りると破産する」

など、頭金は必要と書かれているところもあれば、

「頭金がなくても大丈夫!」

など、頭金は不要と書かれているところもあります。

実際のところ、どうなんでしょうか?

このページでは、頭金なしで住宅ローンを組むことができるのか
また、頭金なしで住宅ローンを組むことの
メリット・デメリット・注意点についてご紹介します。

以前は頭金がないとマイホームは購入できなかった


一昔前までは、物件価格の2~3割ほどの頭金を用意していなければ、
住宅ローンを組むことができませんでした。

また、マイホームの購入費用には、建物本体の他に、
諸費用が掛かります。

マイホームの購入にかかる諸費用
・印紙代
・登記費用
・ローン諸費用
・火災保険料
・水道分担金
・つなぎ金利
・固定資産税清算金
・不動産仲介手数料
・団地共済費
・不動産取得税
・仮住まい費用
・引っ越し費用
・家具購入費用
・家電購入費用
・地鎮祭費用
・その他費用

 

これらの諸費用は、物件価格によって異なりますが、
大体200万円~300万円ほど掛かります。

この諸費用に関しては、
住宅ローンの対象にならなかった(=現金で支払う必要があった)
ため、頭金なしてはマイホームを購入することができませんでした。

現在は頭金なしでもマイホームを購入できる


上記のとおり、一昔前までは、頭金を用意しておくのが当たり前でした。

しかし、現在は、マイホームを購入する人も少なくなってきたことから、
銀行は、頭金が用意できない人も取り込もうと、頭金がなくても住宅ローンを
貸し出すようになりました。

また、諸経費についても、住宅ローンの対象とする銀行が増えてきています。
※ただし、銀行によって住宅ローンの対象となる諸経費は異なります。

そのため、現在は諸経費も含めて一切の頭金なしでも
マイホームを購入することが可能となっています。

頭金なしでマイホームを購入するメリット・デメリット


現在は、頭金なしでもマイホームを購入することが
できるようになりました。

ですが、実際に頭金なしで住宅ローンを組むことには、
メリットもデメリットもあります。

メリット1:理想の土地が見つかる可能性が高くなる


当たり前の話かもしれませんが、
自分にとって魅力的な土地は、
他の人にとっても魅力的な土地です。

「この土地が良い!」

と思っても手をこまねいていたら、
他の人にとられてしまいます。

土地は一期一会です。

頭金がなくても、住宅ローンを借り入れることができたら、
自分の希望にあう土地が見つかった場合に、
すぐに行動することができます。

結果、理想の土地を手に入れる可能性高くなります。

メリット2:すぐにマイホームに住める


頭金0円の状態から2割~3割貯めようと思うと
数年かかります。

しかし、頭金なしで住宅ローンを組んで
マイホームを建てれば、すぐに
今の住居よりも快適な住宅に住むことができます。

最近の住宅はZEH基準を満たす程、性能の良い家のため、
光熱費なども削減できます。

また、賃貸物件に住んでいる場合、頭金が貯まるまでの間、
ずっと家賃を支払い続けなければいけません。

仮に家賃が10万円、頭金が貯まるまでに3年間
かかるとすると、総額360万円も家賃に支払う計算になります。

家賃の支払いに使ったお金は一切手元に残りません。

頭金なしで住宅ローンを借り入れた場合、
頭金が貯まるまでの間の家賃分も
返済(資産)に充てることができます。

メリット3:今なら低金利で借りることができる


現在の金利を見てみると、
銀行によって多少違いますが

変動金利は年0.4%~0.7%
固定金利は年1.3%~2.45%

となっています。

これほどの低金利が実現しているのは、
日銀が行うマイナス金利政策やゼロ金利政策などの
金融緩和政策のおかげです。

しかし、数年後は、わかりません。

景気は回復傾向にあるため、
目標として掲げている消費者物価指数2%を達成すると、
日銀は、すぐに金融緩和政策をやめる可能性があります。

消費者物価指数2%とは
全ての物の値段の平均値が1年後 2%上がっている状態を指します。
例えば、100円のヨーグルトが1年後に102円になる状況を指します。

 

先に金融緩和政策を終了したアメリカは、
わずか2年半で金利が8倍にまで膨れ上がりました。

そのため、頭金を貯めたは良いが、
それ以上に金利が急上昇していたら
意味がありません。

メリット4:各種優遇措置が利用できる


今マイホームを建てると、下記のような
優遇措置を受けることができます。

・住宅ローン減税

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借り入れて住宅を取得する場合に、
取得者の金利負担の軽減を図るために作られた制度です。

平成33年12月までに住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合、
確定申告をすることで、毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうち
いずれか少ない方の金額の1%を10年間に渡り所得税の額から控除することができます。

・すまい給付金

すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担を
緩和するために創設された制度です。

平成33年12月までに住宅を取得した場合、
すまい給付金事務局に申請することで、
最大30万円(※)受け取ることができます。

※収入によって給付金額は変わります。

・ZEH支援事業(補助金)

ZEH基準を満たす住宅を建てると
70万円受け取ることができます。

ただし、先着方式のため、ZEH基準を満たしていても
補助対象件数の上限枠に入れなければ、
補助金を受け取ることはできません。

・ZEH+実証事業(補助金)

ZEH基準よりも、さらに厳しい基準を満たす
住宅を建てると115万円受け取ることができます。

ただし、事前割当方式のため、決められた業者で
且つ、その業者に割り振られた補助対象件数の上限枠に
入れなければ補助金を受け取ることはできません。

・先進的再エネ熱等導入補助金

「平成30年度 ZEH支援事業」
「平成30年度 ZEH+実証事業」、
「平成30年度 戸建分譲ZEH実証事業」
のいずれかの交付決定を受けた住宅で、
地中熱ヒートポンプ・システムなどの
建材・設備を導入している場合に90万円受け取ることができます。

ただし、先着方式のため、条件を満たしていても、
補助対象件数の上限枠に入れなければ、
補助金を受け取ることはできません。

デメリット1:住宅ローンの審査がとおらない可能性がある


住宅ローンの主な審査基準は、下記のとおりです。

住宅ローンの審査基準
・借金の有無
・クレジットカードの利用状況
・年収
・勤務先
・雇用形態
・頭金の有無

各金融機関によって基準が異なるため、
一概には言えませんが、
頭金の有無は、数ある審査基準の1つです。

そのため、頭金の有無だけで決まるわけではありませんが、
頭金なしだと銀行からの印象は、若干悪くなり、審査が
通らない可能性があります。

デメリット2:返済金額が多くなる


頭金がない分、住宅ローンの借り入れ金額が多くなるため、
総返済額はもちろん、月々の返済額も多くなります。

また、フラット35で住宅ローンを組んだ場合、
マイホーム費用に対して1割頭金を用意することができれば、
金利が優遇されます。

そのため、頭金がある時とない時とで
支払いに大きな差が出てきます。

頭金がある場合とない場合の比較
【条件】
マイホーム費用:3,000万円
借り入れ期間:35年
融資率9割以下の金利:年1.370%
融資率9割超の金利:年1.810%【頭金がある場合】
借り入れ金額:2,700万円
毎月の返済額:80,961円
住宅ローン返済額:34,003,473円
総支払い額:37,003,473円(自己資金+住宅ローン返済額=総支払額)
300万円+34,003,473円=37,003,473円

【頭金がない場合】
借り入れ金額:3,000万円
毎月の返済額:96,478円
住宅ローン返済額:40,520,841円

頭金がある場合とない場合を比較した場合、
総支払い額は3,517,368円
毎月の返済額は15,517円

も違います。

 

デメリット3:担保割れするリスクが高い


新築住宅は買った瞬間に価値が下がるため、
頭金がないと、すぐに担保割れしてしまいます。

担保割れとは
担保割れとは、土地や建物などの不動産の評価額や
売却価格を住宅ローンの残高が上回ることを言います。例えば、住宅ローンの残高は3,000万円あるのに、
不動産の評価額や売却価格が2,500万円しかないと言う状態です。この場合、500万円担保割れしていると言います。

 

担保割れしてしまうと、
・住宅ローンの借り換え
・売却

が出来なくなってしまいます。

毎月返済していけば、ローン残高は減っていくため、
いずれ担保割れは解消できますが、解消されるまでの間、
上記のような制限が掛かってしまいます。

頭金がないのと貯金がないのは別物


頭金なしで家を購入できる=貯金なしで大丈夫
と言うわけではありません。

頭金なしで家を購入できる=貯金を家以外に使える
と言う意味です。

大抵の場合、家にかけるお金が増える分、
月々の生活に余裕がなくなり、返済開始当初は
貯金が難しくなります。

生活費や教育費などに必要な分の貯金は
持っておかないと生活が立ち行かなくなってしまうため、
貯金は必要です。

まとめ


頭金なしで家は購入できます。

頭金がないことで、返済額が増えるなどの
デメリットもありますが、各種補助金や
金利上昇リスクを考慮すると、今から
頭金を貯めることが、必ずしも最適とは
言えません。

ただし、それは貯金なしで家を購入しても
大丈夫と言うことではありません。

生活費や教育費などに使う貯金は
別途必要です。

頭金なしで家が買える=貯金なしで家が買える
ではないので、気をつけましょう。

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