マイホームを購入したい!!
でも・・・頭金が用意できていない!
こういう悩みを持っている方は多いと思います。
ネットで調べてみたり、親に相談すると、
「頭金がないと住宅ローンは借りられない」
「頭金0円で住宅ローンを借りると破産する」
など、頭金は必要と書かれているところもあれば、
「頭金がなくても大丈夫!」
など、頭金は不要と書かれているところもあります。
実際のところ、どうなんでしょうか？
このページでは、頭金なしで住宅ローンを組むことができるのか
また、頭金なしで住宅ローンを組むことの
メリット・デメリット・注意点についてご紹介します。
Contents
以前は頭金がないとマイホームは購入できなかった
一昔前までは、物件価格の2～3割ほどの頭金を用意していなければ、
住宅ローンを組むことができませんでした。
また、マイホームの購入費用には、建物本体の他に、
諸費用が掛かります。
・登記費用
・ローン諸費用
・火災保険料
・水道分担金
・つなぎ金利
・固定資産税清算金
・不動産仲介手数料
・団地共済費
・不動産取得税
・仮住まい費用
・引っ越し費用
・家具購入費用
・家電購入費用
・地鎮祭費用
・その他費用
これらの諸費用は、物件価格によって異なりますが、
大体200万円～300万円ほど掛かります。
この諸費用に関しては、
住宅ローンの対象にならなかった（＝現金で支払う必要があった）
ため、頭金なしてはマイホームを購入することができませんでした。
現在は頭金なしでもマイホームを購入できる
上記のとおり、一昔前までは、頭金を用意しておくのが当たり前でした。
しかし、現在は、マイホームを購入する人も少なくなってきたことから、
銀行は、頭金が用意できない人も取り込もうと、頭金がなくても住宅ローンを
貸し出すようになりました。
また、諸経費についても、住宅ローンの対象とする銀行が増えてきています。
※ただし、銀行によって住宅ローンの対象となる諸経費は異なります。
そのため、現在は諸経費も含めて一切の頭金なしでも
マイホームを購入することが可能となっています。
頭金なしでマイホームを購入するメリット・デメリット
現在は、頭金なしでもマイホームを購入することが
できるようになりました。
ですが、実際に頭金なしで住宅ローンを組むことには、
メリットもデメリットもあります。
メリット1：理想の土地が見つかる可能性が高くなる
当たり前の話かもしれませんが、
自分にとって魅力的な土地は、
他の人にとっても魅力的な土地です。
「この土地が良い！」
と思っても手をこまねいていたら、
他の人にとられてしまいます。
土地は一期一会です。
頭金がなくても、住宅ローンを借り入れることができたら、
自分の希望にあう土地が見つかった場合に、
すぐに行動することができます。
結果、理想の土地を手に入れる可能性高くなります。
メリット2：すぐにマイホームに住める
頭金0円の状態から2割～3割貯めようと思うと
数年かかります。
しかし、頭金なしで住宅ローンを組んで
マイホームを建てれば、すぐに
今の住居よりも快適な住宅に住むことができます。
最近の住宅はZEH基準を満たす程、性能の良い家のため、
光熱費なども削減できます。
また、賃貸物件に住んでいる場合、頭金が貯まるまでの間、
ずっと家賃を支払い続けなければいけません。
仮に家賃が10万円、頭金が貯まるまでに3年間
かかるとすると、総額360万円も家賃に支払う計算になります。
家賃の支払いに使ったお金は一切手元に残りません。
頭金なしで住宅ローンを借り入れた場合、
頭金が貯まるまでの間の家賃分も
返済（資産）に充てることができます。
メリット3：今なら低金利で借りることができる
現在の金利を見てみると、
銀行によって多少違いますが
変動金利は年0.4％～0.7％
固定金利は年1.3％～2.45％
となっています。
これほどの低金利が実現しているのは、
日銀が行うマイナス金利政策やゼロ金利政策などの
金融緩和政策のおかげです。
しかし、数年後は、わかりません。
景気は回復傾向にあるため、
目標として掲げている消費者物価指数2％を達成すると、
日銀は、すぐに金融緩和政策をやめる可能性があります。
例えば、100円のヨーグルトが1年後に102円になる状況を指します。
先に金融緩和政策を終了したアメリカは、
わずか2年半で金利が8倍にまで膨れ上がりました。
そのため、頭金を貯めたは良いが、
それ以上に金利が急上昇していたら
意味がありません。
メリット4：各種優遇措置が利用できる
今マイホームを建てると、下記のような
優遇措置を受けることができます。
・住宅ローン減税
住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借り入れて住宅を取得する場合に、
取得者の金利負担の軽減を図るために作られた制度です。
平成33年12月までに住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合、
確定申告をすることで、毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうち
いずれか少ない方の金額の1%を10年間に渡り所得税の額から控除することができます。
・すまい給付金
すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担を
緩和するために創設された制度です。
平成33年12月までに住宅を取得した場合、
すまい給付金事務局に申請することで、
最大30万円（※）受け取ることができます。
※収入によって給付金額は変わります。
・ZEH支援事業（補助金）
ZEH基準を満たす住宅を建てると
70万円受け取ることができます。
ただし、先着方式のため、ZEH基準を満たしていても
補助対象件数の上限枠に入れなければ、
補助金を受け取ることはできません。
・ZEH＋実証事業（補助金）
ZEH基準よりも、さらに厳しい基準を満たす
住宅を建てると115万円受け取ることができます。
ただし、事前割当方式のため、決められた業者で
且つ、その業者に割り振られた補助対象件数の上限枠に
入れなければ補助金を受け取ることはできません。
・先進的再エネ熱等導入補助金
「平成30年度 ZEH支援事業」
「平成30年度 ZEH＋実証事業」、
「平成30年度 戸建分譲ZEH実証事業」
のいずれかの交付決定を受けた住宅で、
地中熱ヒートポンプ・システムなどの
建材・設備を導入している場合に90万円受け取ることができます。
ただし、先着方式のため、条件を満たしていても、
補助対象件数の上限枠に入れなければ、
補助金を受け取ることはできません。
デメリット1：住宅ローンの審査がとおらない可能性がある
住宅ローンの主な審査基準は、下記のとおりです。
・クレジットカードの利用状況
・年収
・勤務先
・雇用形態
・頭金の有無
各金融機関によって基準が異なるため、
一概には言えませんが、
頭金の有無は、数ある審査基準の1つです。
そのため、頭金の有無だけで決まるわけではありませんが、
頭金なしだと銀行からの印象は、若干悪くなり、審査が
通らない可能性があります。
デメリット2：返済金額が多くなる
頭金がない分、住宅ローンの借り入れ金額が多くなるため、
総返済額はもちろん、月々の返済額も多くなります。
また、フラット35で住宅ローンを組んだ場合、
マイホーム費用に対して1割頭金を用意することができれば、
金利が優遇されます。
そのため、頭金がある時とない時とで
支払いに大きな差が出てきます。
マイホーム費用：3,000万円
借り入れ期間：35年
融資率9割以下の金利：年1.370％
融資率9割超の金利：年1.810％【頭金がある場合】
借り入れ金額：2,700万円
毎月の返済額：80,961円
住宅ローン返済額：34,003,473円
総支払い額：37,003,473円（自己資金＋住宅ローン返済額＝総支払額）
300万円＋34,003,473円＝37,003,473円【頭金がない場合】
借り入れ金額：3,000万円
毎月の返済額：96,478円
住宅ローン返済額：40,520,841円頭金がある場合とない場合を比較した場合、
総支払い額は3,517,368円
毎月の返済額は15,517円
も違います。
デメリット3：担保割れするリスクが高い
新築住宅は買った瞬間に価値が下がるため、
頭金がないと、すぐに担保割れしてしまいます。
売却価格を住宅ローンの残高が上回ることを言います。例えば、住宅ローンの残高は3,000万円あるのに、
不動産の評価額や売却価格が2,500万円しかないと言う状態です。この場合、500万円担保割れしていると言います。
担保割れしてしまうと、
・住宅ローンの借り換え
・売却
が出来なくなってしまいます。
毎月返済していけば、ローン残高は減っていくため、
いずれ担保割れは解消できますが、解消されるまでの間、
上記のような制限が掛かってしまいます。
頭金がないのと貯金がないのは別物
頭金なしで家を購入できる＝貯金なしで大丈夫
と言うわけではありません。
頭金なしで家を購入できる＝貯金を家以外に使える
と言う意味です。
大抵の場合、家にかけるお金が増える分、
月々の生活に余裕がなくなり、返済開始当初は
貯金が難しくなります。
生活費や教育費などに必要な分の貯金は
持っておかないと生活が立ち行かなくなってしまうため、
貯金は必要です。
まとめ
頭金なしで家は購入できます。
頭金がないことで、返済額が増えるなどの
デメリットもありますが、各種補助金や
金利上昇リスクを考慮すると、今から
頭金を貯めることが、必ずしも最適とは
言えません。
ただし、それは貯金なしで家を購入しても
大丈夫と言うことではありません。
生活費や教育費などに使う貯金は
別途必要です。
頭金なしで家が買える＝貯金なしで家が買える
ではないので、気をつけましょう。
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