住宅ローン借り換えするべき?借り換え基準・目安とシミュレーションについて

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借り換えとは、現在借りている住宅ローンを
別の銀行などで新たに借りなおすことを言います。

金利の高い住宅ローンを組んでいる場合は、
金利の低い住宅ローンへ借り換えることができれば、
借金の総返済額はもちろん、月々の返済額を
減らすことができます。

しかし、全ての人が住宅ローンを
借り換えることでお得になるわけではありません。

場合によっては、借り換えたことで
損をしてしまう場合もあります。

そこで、このページでは、
得をする住宅ローン借り換えの基準・目安や注意点など
についてご紹介します。

住宅ローン借り換え基準・目安


現在借りている住宅ローンが下記に紹介する基準・目安のうち、
どれか1つでも該当する場合は、借り換えをした方が
お得になる可能性が高いです。

損しないためにも、基準。目安に該当しそうな場合は、
住宅ローンの借り換えを検討しましょう。

111(イチ・イチ・イチ)の法則に該当する


住宅ローン借り換え基準・目安で最も有名なのが
111(イチ・イチ・イチ)の法則です。

111(イチ・イチ・イチ)の法則
・住宅ローンの返済期間が10年以上残っている
・住宅ローンの残高が1,000万円以上ある
・住宅ローンの金利差が1%以上ある

上記3つの条件に共通する「1(イチ)」をとって
111(イチ・イチ・イチ)の法則と言います。

3つ全ての条件に該当する場合は、ほぼ間違いなく
住宅ローンを借り換えたほうがお得です。

ただし、固定期間の一切ない変動金利(フル変動)に
借り換える場合は、注意が必要です。

フル変動の変動金利の場合、半年に1回金利の見直しがあるため、
景気によっては、金利がすぐに上がり、逆に借金の総返済額が
高くなる可能性があります。

借り換える住宅ローンのタイプには、
気をつけましょう。

変動金利で住宅ローンを借り入れしている


金利タイプは、大きく分けて
「変動金利」「固定金利」の2種類にわけられますが、
変動金利は細かくわけると、さらに
「フル変動」「固定金利期間選択型」
わけることができます。

上記のうち、固定金利期間選択型で借りている場合、
固定金利期間(3年、5年、10年)が過ぎると、金利が
急に上がります。

なぜなら、優遇金利がなくなるからです。

優遇金利とは、自行で住宅ローンを
借りてもらうために、各銀行用意している
割引金利です。

各銀行のパンフレットに表示されている借入金利は

基準金利-優遇金利=借入金利

で算出されています。

ほとんどの金融機関では、利益を度外視した
経費分のみが借入金利になるように優遇金利を
設定しているため、優遇金利を適用している期間中の
金利は、かなり格安になっています。

しかし、優遇金利がなくなると

基準金利=借入金利

となり、割引きがなくなるので、
金利が高くなってしまいます。

新たに借り換えをすることで、再び優遇金利を
つけることができるので、固定金利期間が終わる場合は、
必ず借り換えを検討しましょう。

返済開始から10年以上経過している


フラット35(旧住宅金融支援機構も含む)など
固定金利で借入れしている方も、返済開始から10年経過している場合は
一度住宅ローンの借り換えを検討してみましょう。

10年も経つと、金利がガラリと変わります。
そのときの景気情勢によっては、借り換えをした方が
お得になる可能性があります。

必ずお得になるわけでは、ありませんが、
1つの目安として、10年後ごとに住宅ローンの
見直しをすることをオススメします。

住宅ローン借り換えのシミュレーションをしてみよう


実際に住宅ローンを借り換えたら、どれだけ
お得になるのかシミュレーションしてみましょう。

銀行によっては、HP上に住宅ローンの借り換えシミュレーションが
ありますが、それぞれの銀行で借り換えた場合のシミュレーションしか
ありません。

各銀行の住宅ローンを比較した上で、最も
金利の安いお得な住宅ローンを組みたいのであれば、
「住宅ローン借り換えセンター」がオススメです。




↑のサイトであれば20以上の銀行を複数比較した上で
最も安い金利の銀行を提案してくれます。

また、必要であれば、借り換えに必要な面倒な手続きの
ほとんどを代行してくれます。

こちらのサイトを使って、住宅ローンの借り換えまで
全て行った場合は、報酬を支払わなければいけません。

しかし、成果報酬型なので、借り換えが成功しない限りお金を
支払う必要がありませんので、安心して利用することができます。

まとめ


住宅ローンは一度借りたら終わり!!
ではありません。

景気情勢によっては、借り換えることで、
総支払い金額を大幅に減らすことが可能です。

常に景気の動向をチェックしおくのが、
一番ですが、それはなかなか難しいと思います。

そのため、上記で紹介した

・111(イチ・イチ・イチ)の法則に該当する
・変動金利で住宅ローンを借り入れしている
・返済開始から10年以上経過している

を基準・目安として、どれか1つでも
該当する方は、住宅ローンの借り換えを
検討しましょう。

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