建売住宅とは

マイホームの購入方法は大きく分けて

・建売住宅
・注文住宅

の2種類に分けることができます。

このページでは、上記のうち
建売住宅の特徴・メリット・デメリット
について詳しくご説明します。

建売住宅とは

建売住宅とは、土地と建物がセットで販売されている住宅のことです。

建築済みの住宅が販売されていることが、ほとんどですが、
ごく稀に建築中のものや設計図だけ決まっているものもあります。

大抵は分譲地など、ハウスメーカーが
ある程度まとまった土地を購入・区画整理し、
そこに住宅を何棟か建てて販売しているケースが多いです。

主に低価格住宅(ローコスト住宅)での取り扱いが多いですが、
大手ハウスメーカーの販売している建売住宅もあります。

メリット1:価格が安い

建売住宅用の土地はハウスメーカーが
安く仕入れます。

数棟をまとめて建築するので規模の経済が働き
建築費を安く抑えることができます。

注文住宅のように設計図の打ち合わせなどを何十回と
行う必要もないので、人件費も抑えることができます。

上記のように経費削減をしているため、ハウスメーカーが
利益を上乗せしても注文住宅と比べて、かなり安い金額で販売されています。

また、マイホームを購入するうえで意外と忘れがちな
諸経費についても建売住宅は安く済みます。

注文住宅の場合、家を建てる前に地盤調査を行い、
必要に応じて杭を打つなどの地盤改良をしなければいけません。

大体地盤調査費用に数万円~十数万円程度、
地盤改良に数十万円~数百万円程度かかります。

これらを既にハウスメーカーが行ってくれているので、
地盤に関する費用が一切掛かりません。

さらに不動産業者を介さずに直接取引をすることが可能なので、
仲介手数料も掛かりません。

メリット2:値引き交渉がしやすい

元々の価格も安いですが、交渉によって
更にお得な値段で購入できるのが建売住宅の最大の売りです。

それなら注文住宅でも値引き交渉はできるのでは?

と思うかもしれません。

確かに注文住宅でも値引き交渉は可能ですが、
あまりオススメしません。

もちろん、根拠のある値引き、例えば

「壁やドアを減らすから値下げして欲しい。」
「キッチンなどをダウングレードする分、値下げして欲しい。」

などの交渉は積極的にするべきです。

しかし、根拠のない値引き、例えば

「端数を切り捨てて。」
「もう○万円値下げして。」

などの交渉はしてはいけません。

なぜなら、注文住宅は、これから建てるものだからです。

値引きのシワ寄せは材料費、人件費、工数などにきます。

その結果、欠陥住宅になってしまう危険性が高くなってしまうからです。

その点、注文住宅は既に出来上がったものなので、
どれだけ値引き交渉をしても建物の質に反映されません。

また、建売住宅は建築してから、できるだけ早く
売ってしまいたい理由が2つあります。

1つ目は固定資産税です。

固定資産税は1月1日時点の所有者に賦課されます。

ハウスメーカーは建築してから1月1日までに
販売できなければ、固定資産税を払わなければいけません。

そのため、できるだけ1月1日までに販売しようとします。

2つ目は新築住宅ではなくなるからです。

住宅を販売するときに「新築」「新築住宅」と広告を出して良いのは、

1.建築後1年以内の建物であること
2.建築後未入居であること

この2つの条件を満たすものだけです。

どちらか一方でも条件を満たすことができなければ、
それは新築住宅ではありません。

未入居でも1年経ってしまうと未入居住宅(新古物件)
さらに1年(建築後2年)建ってしまうと中古住宅となってしまいます。

新築住宅と比べてネームバリューは下がりますし、
新築プレミアムもなくなってしまうため、価格も下がります。

このような時期の制限がハウスメーカーにはあるため、
これらを交渉の材料に使うことで、より良い条件を引き出すことが
可能です。

メリット3:購入後の生活がイメージしやすい

注文住宅の場合、現物がないため、設計図を見ながら

「どんな家になるのか?」
「どんな暮らしになるのか?」

をイメージするしかありません。

建築士など、日頃から設計図を見慣れている人であれば、
それでも十分なのかもしれませんが、素人が見ても
ハッキリ言ってイメージできません。

それに対して建売住宅の場合、場所も住宅の間取り等も
全て決まった状態で販売されているので、
購入したら、どういう暮らしになるのか現物を見ながら
具体的にイメージすることができます。

そのため、建売住宅の方が購入したあとに、

「こんなはずじゃなかった…。」

ギャップを感じることが少なくて済みます。

メリット4:すぐに入居できる

注文住宅の場合、契約してから

・設計
・着工
・竣工
・引き渡し

と進んでいくため、実際に住みはじめるまでに
早くても約1年は掛かります。

それに対して注文住宅の場合、既に現物があるので、

・オプション仕様の追加
・内覧で出来た傷の修復
・住宅ローンの申請

をするだけで入居が可能です。

期間としては、契約から約1ヶ月~2ヶ月程度で入居することができます。

デメリット1:自由度は少ない

注文住宅であれば設計図を書き直せば良いだけなので、
着工前であれば、いくらでも好きなように間取りなどを
決めることができます。

しかし、建売住宅は既に完成したもののため自由度はありません。

階段に手すりを付けるなどの軽微な変更であれば可能ですが、
間取りを変えるなどの大きな変更はできません。

そのため、

「こういう家に住みたい!」

と言う強い希望がある人には向きません。

デメリット2:オプション仕様にすると高額になりがち

オプション仕様にすることで
ある程度、自分の好きなことができます。

そして、ハウスメーカー側もオプション仕様を追加してもらうことで、
利益が増えるため、いろいろと勧めてきます。

お互いウィン・ウィンなんですが、やり過ぎると
せっかく元値は安かったのに
最終的には注文住宅で建てるよりも高額になった、
なんて事も、よくあるので、やりすぎには注意が必要です。

デメリット3:住宅性能に不安が残る

住宅性能とは

耐震性能
断熱性能

などのことを言います。

注文住宅であれば実際に建築現場を見ることができるため、

・断熱材がしっかりと入っているのか?
・基礎がしっかりしているのか?

などを確認することができます。

しかし、建売住宅の場合、既に出来上がっているため、
建物の中身がどうなっているのか、知る術がありません。

もちろん、注文住宅だから絶対に大丈夫なわけでも、
建売住宅だから絶対に危ないわけでもありません。

ただ、そうは言っても建売住宅の方が確認ができない分、
不安が残ります。

まとめ

建売住宅の特徴・メリット・デメリットについて
おわかりいただけたでしょうか。

建売住宅は自由度が少ないと言うデメリットはありますが、
生活感がイメージしやすく、比較的安い値段でマイホームを
手に入れることができると言うメリットがあります。

そして忘れてはいけない最大のポイントは交渉ができる点です。

建売住宅を購入する場合は上手に交渉して、

・値引き
・無償アップグレード

を引き出しましょう。