マイホームを購入するときに
ほとんどの人が住宅ローンを組むと思います。
そのときに住宅ローンを
固定金利で借りるべきか？
変動金利で借りるべきか？
悩みますよね。
どちらの金利で借りた方がお得かどうかは
・将来の景気動向
・借りる人の状況
によって変わります。
将来の景気動向について、完全に予測することは不可能ですが、
借りる人の状況によって、どちらが有利か判断することは可能です。
このページでは、固定金利で借りたほうが得する人の特徴と
その理由について、ご紹介します。
Contents
自己資金がないor少ない
銀行によって多少違いますが、
現在の金利を見てみると
変動金利は年0.4％～0.7％
固定金利は年1.3～2.45％
となっています。
変動金利と固定金利を比べた場合、
一見すると変動金利の方が金利が安いので、
変動金利で借りたほうが、お得な気がします。
しかし、変動金利は、
金利が低く設定されている代わりに、
変動リスクがあります。
そのため、金利が固定されている間は良いですが、
一定期間（3年、5年、10年など）経過後は、
金利が下がる可能性も上がる可能性もあります。
金利が下がる分については、全く問題ありませんが、
金利が上がったときは、大変です。
変動金利特有のルール
・5年ルール
・125％ルール
のおかげで、月々の返済額は、ほぼ変わらないとは言え、
総返済金額は、確実に増額してしまいます。
自己資金があれば、固定期間（3年、5年、10年など）経過後に
繰り上げ返済することで、回避することができますが、
自己資金がない場合は、回避できず、高い金利を払うはめになるため、
固定金利を選択した方がお得です。
返済期間：35年【変動金利：10年間0.7％/年、10年後金利が3.5％/年に上昇した場合】
支払い利息総額：12,954,737円
住宅ローン返済額:42,954,737円・・・（1）
【固定金利：1.3％/年の場合】
支払い利息総額：7,356,564円
住宅ローン返済額：37,356,564円・・・（2）
（（1）－（2）＝差額）
42,954,737円－37,356,564円＝5,598,173円
同じ金額で同じ期間借りたとしても、
支払い総額が5,598,173円も違います。
ちなみに自己資金がある場合でも、
頭金として使ってしまうと、固定金利の方が有利になります。
自己資金がある場合は、変動金利で借りて
固定期間（3年、5年、10年など）経過後に
繰り上げ返済するのが、最もお得です。
【条件】
マイホームの金額：3,000万円
自己資金：1,000万円
返済期間：35年
変動金利：10年間0.7％/年、10年後の金利3.5％
固定金利：1.3％/年
【変動金利：自己資金を頭金にした場合】
借り入れ金額：2,000万円
支払い利息総額：8,636,422円
住宅ローン返済額：28,636,422円
（自己資金＋住宅ローン返済額＝総支払額）
1,000万円＋28,636,422円＝38,636,422円・・・（1）
【変動金利：繰り上げ返済した場合】
借り入れ金額：3,000万円
10年後の繰り上げ返済金額：1,000万円
支払い利息総額：4,863,692円
住宅ローン返済額：34,863,692円・・・（2）
【固定金利：自己資金なし】
支払い利息総額：7,356,564円
住宅ローン返済額：37,356,564円・・・（3）
【固定金利：自己資金を頭金にした場合】
借り入れ金額：2,000万円
支払い利息総額：4,904,285円
住宅ローン返済額：24,904,285円
（自己資金＋住宅ローン返済額＝総支払額）
1,000万円＋24,904,285円＝34,904,285円・・・（4）
（1）から（4）を比べると・・・
返済額が多い←→返済額が少ない
（1）＞（3）＞（4）＞（2）
となります。
自己資金の使い方を間違えると
大損してしまうので、気をつけましょう。
計画的に返済したい
変動金利の場合
・5年ルール
・125％ルール
のおかげで、月々の返済額が急に増えることはありません。
しかし、それでも5年に1度は支払い金額の見直しがあり、
最大125％支払い金額が増える可能性があります。
また、未払い利息、元金が完済予定時期（最終支払日）までに
残っていると、全額を一括で返済しなくてはいけません。
このように変動金利の支払いは、計画通りには進みません。
それに対して固定金利は毎月決まった金額を支払い続ければ
当初の計画どおりに終わります。
そのため、いつまでにいくら必要など、ライフプランを
キチンと作成したい人は、固定金利で住宅ローンを
組んだ方が人生設計しやすいです。
借入（返済）期間が長い
20代～30代は、貯金も少なく、
住宅ローンの支払いに充てられる余裕も
ほとんどないため、どうしても借入（返済）期間が
長くなってしまいます。
借入（返済）期間が長ければ長いほど、
景気が今後どうなるのか、わかりません。（＝変動リスクが高い）
もちろん、将来的に金利が下がっていく可能性もあります。
しかし、現在のように不景気の場合、
金利が上がるリスクはありますが、
金利が下がるリスクは、ほとんどありません。
そのため、借入（返済）期間が長くなる場合は、
固定金利で借りた方がお得になる可能性が高いです。
【条件】
借り入れ金額：3,000万円
返済期間：20年
【固定金利：1.3％/年の場合】
支払い利息総額：4,084,851円
住宅ローン返済額：34,084,851円・・・（1）
【変動金利：10年間0.7％/年、10年後金利が3％に上昇した場合】
支払い利息総額：4,067,560円
住宅ローン返済額:34,067,560円・・・(2)
（（1）－（2）＝差額）
34,084,851円－34,067,560円＝17,291円
上記のとおり借り入れ期間が短い場合、17,291円と
わずかですが、変動金利で借りた方が有利となります。
【条件】
借り入れ金額：3,000万円
返済期間：35年
【固定金利：1.3％/年の場合】
支払い利息総額：7,356,564円
住宅ローン返済額：37,356,564円・・・（1）
【変動金利：10年間0.7％/年、10年後金利が3％、20年後金利が3.5％に上昇した場合】
支払い利息総額：11,864,251円
住宅ローン返済額:41,864,251円・・・(2)
（（1）－（2）＝差額）
37,356,564円－41,864,251円＝-4,507,687円
上記のとおり借り入れ期間が長い場合、
固定金利で借りた方が有利となります。
一度借りたら、もう悩みたくない
住宅ローンを借りるまでは、
現在の金利はいくらなのか？
どこの金融機関で借りるのが一番お得なのか？
一生懸命調べると思います。
借りるまで一生懸命調べたんだから、
借りたあとは、もう金利について悩まされたくない!!
と思うのであれば、固定金利で借りた方がお得です。
しつこいようですが、変動金利で借りた場合は、
変動リスクがあります。
変動金利で借りた場合は、一度借りたらおしまい!!ではなく、
借りたあとも、常に景気変動をチェックし、必要に応じて
住宅ローンの借り換えをしなくてはいけません。
なぜなら、知らず知らずのうちに
高い金利を支払わされるかもしれないからです。
変動金利の場合、借り入れ後に金利が上がっても、
支払いの内訳が変わるだけで、毎月の支払い金額自体は、
ほとんど変わりません。
そのため、損しないためには、自分で金利をチェックして
自衛策をとらなければいけません。
ちなみに住宅ローンを借り換えるべきかどうか？
の基準については、下記のページで紹介しているとおりです。
>>住宅ローン借り換えするべき？借り換え基準・目安とシミュレーションについて
ただ、 住宅ローンを借り換えるべきかどうか
自分で計算したり、手続きをするのは、けっこう面倒です。
そういう場合は、下記のサイトがオススメです。
「住宅ローン借り換えセンター」
であれば、相談は無料でできますし、
実際に手続きを依頼する場合も成果報酬型なので、
安心して利用できます。
まとめ
・自己資金がないor少ない
・計画的に返済したい
・借入（返済）期間が長い
・一度借りたら、もう悩みたくない
住宅ローンを借りる場合、
上記4つのうち、どれか1つでも該当するのであれば
固定金利の検討をしてみましょう。
なお、固定金利・変動金利どちらで借りる場合も
店頭金利は、毎月変わります。
その都度、すべての金融機関の金利を調べるのは
非常に手間ですし、大変です。
住宅ローン一括審査申込
を利用すれば各銀行で借りた場合の
毎月の支払い金額と総支払額のシミュレーションを無料することができます。
また、住宅ローンの金利は値切ることができるって
ご存知ですか？
実は住宅ローンの金利は交渉することで
値切ることができるんです‼︎！
一般的な価格交渉と同じで、各銀行の金利を調べて
価格競争させることで、住宅ローンの金利が一般に表示されている
金利よりも安くなる可能性があります。
ただし、住宅ローンの事前審査に通っていなければ、
価格競争のテーブルにのせることができません。
各銀行で、事前審査の手続きをするのは、手間も時間も
かかります。
住宅ローン一括審査申込を利用すれば
一度の入力で6銀行に対して審査の申し込みをすることが可能です。
余計な手間をかけずに各金融機関の比較・申請を
することができるので、ぜひ利用してみてください。
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